【楼市狂潮‧拆局】供应增、楼价仍高企？　真相原来是......

政府昨日（28日）公布多项楼市数据，其中未来3至4年一手私楼潜在供应量，再创纪录新高，达9.6万伙。表面上供应增加，需求不变，楼价理应回调，但差饷物业估价署的楼价指数却再度破顶。有学者分析，纵使一手供应增加，也不足够弥补二手楼萎缩量，整体住宅供应仍缺，惟若然时政府待一手供应达顶峰后撤辣招，二手盘同步释放，“到时两边供应一齐涌现，(楼市)会死！”

数字属假象　一手供应增难弥补二手萎缩

据运输及房屋局公布，未来3至4年一手私楼潜在供应量达9.6万伙，较去年第四季预测多2,000伙，即平均每年2.4万伙供应，接近97年前平均每年2.5万伙的水平，反映新楼供应，已逐步回复“合理”水平。

正常供应增多，需求又未有大幅度转变下，楼价理应持平、甚至回调，出现均衡点。然而，偏偏楼价续升，差估署楼价指数新报319.8，环比升2.07%，连升12个月，同比累升17.83%。

浸大财务及决策系副教授麦萃才指，预料均衡点短期“唔会发生”。

他解释，现时的新增供应仅限于一手市场，二手供应在辣招政策下大幅萎缩，额外印花税下(ssd)投资者无利可图，双倍印花税(dsd)加上按揭成数低，用家换楼成本增加，故不论投资者或用家均欠缺卖楼的诱因，二手盘源被冻结。“一手供应点样增加，都唔及二手（供应量）萎缩的幅度”因此，实际上整体供应仍未能满足需求。

学者：辣招税促使楼价上升

与此同时，他又指税项才是楼价上升的主要原因，政府统计的楼价指数“存在误差”，因指数未有将税项纳入考虑因素，“政府加重税后，发展商表面提供补贴优惠，实际将税项此转嫁至消费者，将定价提高，令一手楼的价格升得更快，二手又跟随上升。”

麦认为，需求管理措施仅属短期，长远应由市场自行调节。“楼价始终都会跌，一手供应最终会多到足够迎合需求，惟届时政府才撤辣招的话，二手供应又同步释放，两边供应一齐嚟，(楼市)就会死。”

他又认为，加息非左右楼价升跌的主因，“加几厘息，每月供款先有少少影响，但而家问题系，畀唔畀到买楼份首付同税款。”