明日大屿 ｜潘焯鸿料造价或逾万亿元　学者批港府未善用新界土地

发展局去年底公布“明日大屿”交椅洲人工岛填海方案，最新估价造价增至5,800亿，公众咨询将于本月底结束。绿色和平今日（24日）联同专家和学者举行记者会，对方案提出20个质疑，而他们参考政府近期工程等因素，重新估价，发现造价可达近9,000亿元，若计及道路系统，造价更可升至过万亿元，质疑当局严重低估造价。他们又质疑新界有约80%土地未被善用，反驳明日大屿是解决土地问题唯一方法说法，促请政府在最后一周公众咨询期，回应相关疑虑。

绿色和平邀请本身是工程师的香港方略首席研究员潘焯鸿分析政府的估算造价细节，潘认为有关估价并无参考最近的同类工程造价，并把部份必要基建成本剔除，包括涉及道路铁路接驳的小型填海、欣澳至屯门东的道路系统及三岛环保系统等。他基于三大因素重新估价，包括：

1/ 参考政府最近的同型别工程项目的预算造价，如石鼓洲填海工程及屯赤隧道
2/ 以更适合的指数“路政工程成本指数”，计算2018年至今与道路相关的工程成本通涨
3/ 加入被剔除或一直被忽视的明日大屿涵盖的运输基建造价，例如三个人工岛上的“环保集体运输系统”

重新估价后，认为截至2022年中，明日大屿造价已达8,978亿元，若包含接驳洪水桥及东涌的道路系统，估价更增至10,453亿元。

▼明日大屿最新概念图▼

对于发展局多次强调，交椅洲人工岛填海是解决本港房屋问题的唯一方法，中文大学地理与资源管理学系教授伍美琴则反驳指，香港现时土地和房屋政策的问题，源于规划不当、分配不均，不论是公屋、居屋还是私楼，亦出现单位比住户数多的情况，当中私楼的情况尤其严重，多出23.6万伙：“要上楼其实都系上到，只不过香港嘅问题系，有人冇屋住、有屋冇人住，呢个系资源分配唔平均嘅问题。”

她又强调香港80%新界土地仍未被善用，远超于交椅洲人工岛的1,000公顷，单是北部都会区已有达3万多公顷土地，若当局妥善规划和发展有关土地，可提供的单位将远超明日大屿的21万伙：“用咁多资源去破坏个自然环境，仲要做咗好多危机出嚟......因历史原因，令政府不敢碰和冷处理。明日大屿便是当局钟情填海下的产物，是多输方案。”

她续指，明日大屿的规划密度，较市区高出50%，更是新市镇的2.8倍，加上人工岛宣称建第三个核心商业区（CBD3）提供的职位皆属高薪，意味岛上的基层居民需长途跋涉到其他市区上班，忧虑将会加剧职住不平衡，她引述其团队研究指，职住失衡会影居民的社交和家庭关系：“你用咁多资源起一个人工岛，但对于职住唔平衡嘅问题解决唔到，好唔理想。”

伍美琴又称，商业大楼空置率在回归后一直徘徊在高水平，根据《香港地产市场观察》的资料，截止2023年2月底的整体甲级商厦空置率持续上升至12.3%，九龙东（CBD2）的情况更严重，空置率高达19.2%，显示商厦的需求已下降，而她翻查文献亦发现，核心商业区已是一个过时的概念，更指规划署拟用“垂直混合用途概念”亦是“自打咀巴”的情况，认为再无急切性加建一个新的CBD，担心会出现规划走样情况。