消委会揭海外物业代理无须领牌　隔山买牛投诉飙　广告失实促监管

随着新一波移民潮涌现，海外物业交易亦有上升趋势，消费者委员会今（28日）公布要求监管在港销售海外一手楼的报告，指近年有关投诉飙升，香港消费者平均损失36.8万港元，涉及的物业则平均价值约180万港元。
研究认为，在香港销售海外物业的地产代理和发产商均无须领牌，令非持牌代理和营业员能利用豁免令的漏洞，避过监管，亦不受制于地监局的操守守则和执业通告；另外，广告监管亦严重不足。
研究向政府提出五大建议，包括收紧《地产代理条例》的豁免令，要求境外一手楼销售须由持牌代理或营业员进行、亦即发展商不能直接在港销售、将现行对楼宇广告和资料的规管扩展至海外物业，以及就留位费引入冷静期。

今年首8个月投诉已比去年全年增近倍

消委会今日发表境外置业投诉的研究报告，统计2017年至今消委会接获的相关投诉，发现投诉有上升趋势，今年首8个月已有106宗投诉，当中94宗涉及未建成物业，较去年整体56宗近乎翻倍。消委会表示，90%投诉个案涉及地产代理，63%涉及非持牌代理；投诉一般涉及错误地址和失实陈述、高估楼价致无法取得按揭贷款、项目延误或烂尾等。

消费者平均损失$36.8万

至于苦主是如何置业？研究提到，93%投诉个案的交易是在香港进行，75%从本港报章广告获悉境外物业项目，70%则曾参加展销会或代理筹办的讲座；当局统计个案后，发现香港消费者平均损失36.8万港元，涉及的物业则平均价值约180万港元。

另外，执法部门和监管机构均接获多与海外物业销售有关的投诉，当中海关去年接获58宗投诉，比前年大幅飙升近5倍，地产代理监管局去年接获的相关投诉亦大增10倍，达66宗。投诉个案主要涉及泰国、内地、英国和澳大利亚。

林定国：难在广告中掌握代理身份

消委会检视海外物业消售的广告，发现地产代理占大部分印刷和线上广告，篇幅达80%，而逾70%广告的代理为非持牌或牵涉非持牌营业员。消委会主席林定国认为，此举印证“地产代理喺销售呢个物业里面系扮演住一个极大、极重要嘅角色”。

他续指，“有啲（代理）就无牌，但就话畀你听我唔使攞牌，有啲就有个牌照号码，但又有个无牌声明，反映佢系一个有牌嘅地产代理，但佢可能雇用咗啲无牌嘅从业员，有啲就直情乜都唔讲，你都唔知道佢系乜水”，认为市民难以在广告中掌握代理的身份，以及其销售行为是否受本港规管。消委会总结海外物业广告的三大主要问题，包括以存疑的声称作饵诱、资讯夸大／混乱不清、无牌声明模糊甚至欠奉。

神秘顾客则发现，有关地产代理存在不良营商手法，包括在代理与卖方之间的关系和佣金方面欠充分或自愿披露、无提醒顾客要注意免责声明，亦无为购买境外物业的风险提供警告或建议，取得独立意见，包括暗示可作虚假税务声明。

报告亦提到五大关注事项，包括地产代理和发展商无须领牌，令非持牌代理和营业员可利用豁免令及其漏洞，绕过监管，而发展商更可在毫无监管的情况下推广和销售；来自海外的销售广告虽不受监管，却通常涉及香港元素，例如本港代理的联络方法或举办展销会；订金和留位费缺乏冷静期或订金保障机制，亦会统一方式；广告监管不足；以及，缺乏购买境外物业风险提示、租金回报保证声称具误导性，以及售楼书内的资料有不足及欠准确，希望当局在营商手法上增加管制。

消委会倡议五大方向规管

林定国建议当局，收紧《地产代理条例》豁免令，规定所有从事销售境外一手住宅物业的地产代理很领取牌照、就代理向买方提供的资料和广告加入现行的法定责任、透过有约束力的地监指引，规定给予买方的资料及管制境外物业一手住宅物业的广告内地、就留位费引入强制冷静期，以及强制要求境外的一手楼销售须由持牌地产代理或营业员进行。

林定国表示，已就有关建议咨询地产代理，当中中原地产和美联地产持相对正面的意见和开放的态度，表示会支持当局对广告加入较严格的规则，特别是关于租金回报保证、资讯披露，以及留位费是否需要冷静期等。

惟运输及房屋局和地产代理监管局则认为，限制只有持牌地产代理可在港销售海外物业，或会违反自由贸易的原则，又认为此举只是不合理地将发展商的责任转嫁地产代理，无助解决发展商／卖方或项目本身的问题，加上海外物业超越本港的司法管豁权，港府难以就此规管，直言为不同的司法管豁区度身订造有关要求不切实际。