消委会盘点海外楼盘广告6大伏位　夸大回报字体朦　连地址都错

消费者委员会今（28日）公布本港海外物业销售投诉的研究报告，发现93%投诉个案在本港交易，75%苦主是从报章广告得悉相关楼盘。消委会研究列出海外楼盘广告常见6大“中伏位”，包括夸大租金回报、免息分期年期、单位面积等，部份广告连楼盘地址、附近交通配套亦含糊不清。有买家签约付费后才发现“中伏”，楼盘所在地段与想像有很大出入。
研究揭示，大部份海外楼盘广告由地产代理负责，当中不少是非持牌代理，惟其免责声明格式并不统一，甚至模糊到未能观看，消费者难以掌握代理是否代表地产商，亦不知其销售行为是否受本港法例约束。
消委会主席林定国形容：“有啲（广告）就直情乜都唔讲，你都唔知道佢（代理）系乜水。”他促当局规管境外一手住宅楼宇的广告和楼书资料，以防再有消费者堕入陷阱。

大部分海外楼盘广告含本港联系方式

消委会表示，买家对购买境外物业一般并不熟悉，因此非常依赖各种媒体宣传广告提供的资讯。研究检视去年11月至12月期间，印刷媒体、线上平台和电视，共约1,300则有关发展商或地产代理的境外物业销售广告。当中98%印刷广告和60%线上广告，均包含本地联系方式，显示大部分广告都有浓厚的香港元素。

消委会主席林定国表示，网上媒体发展越趋蓬勃，加上纸媒和网媒广告规管较松，不少苦主从此两大渠道得悉有关楼盘，再误堕海外物业陷阱：“电视相对上受比较严谨嘅规则，相对上我哋睇唔到好大嘅问题。”

伏位1：无牌／免责声明含糊甚至失踪---唔知系乜水？

林定国续说，研究发现近80%印刷广告是地产代理有份负责，而线上媒体广告近有逾80%有地产代理的身影，“从广告可以印证到，地产代理喺销售物业里面系扮演极大、重要嘅角色。”

调查收集的海外楼盘广告中，不少广告在豁免令的无牌／免责声明，没有统一表述方式，近35%列明关于豁免的无牌声明，只约25%提供牌照号码，但当中过半数亦有作出无牌声明。他解释“有啲就无牌，但就话畀你听我唔使攞牌；有啲就有个牌照号码，不过又有个无牌声明，反映佢系一个有牌嘅地产代理，但佢可能雇用咗啲无牌嘅营业员，所以佢咪两样都有啰。有啲就直情乜都唔讲，你都唔知道佢系乜水。”

林形容楼盘资料五花八门，令市民难以掌握代理的实际身份，以及是否受到本港法例的规管。

报告又认为，有关声明的字体大小并无统一规定，其中10%的印刷广告，更模糊至难以清晰阅读，而网上广告的免责声明往往放置在广告的末端，读者需多番向下滚动页面，才能阅读相关声明，容易被忽略。林定国批评，此举令读者非常混乱，，“无牌照嘅资料，又无无牌照嘅声明，有时啲资料有写同冇写都冇乜分别，因为都冇人睇到嘅”。

伏位2及3：夸大免息分期年期及租金回报---租金回报有咁高？

研究又揭示海外楼盘广告的三大弊病，包括以存疑的声称作饵诱，提到不少商户以多个月免息分期，以及标榜租金保证或不切实际的高租金回报作招徕，强调部分项目可能属于集体投资计划，若事先没有取得证监会授权或认可，销售这些产品有机会触犯《证券及期货条例》。

伏位4：银码单位含糊误导---英镑定港币？

另外，广告资讯亦混淆不清，包括广告同时具备首付和项目中其中一个单位的总价，亦有广告穿插港元和其他外币的单位，涉嫌误导市民真实楼价，林定国以其他中一个英国楼盘广告指，“同一个广告入面，有啲就用英镑，有啲就用港币，讲紧嘅嘢都唔系好掌握到佢想用咩数字”。

伏位5：夸大单位面积---实用率210%？

他续指，部分楼盘说明亦涉嫌夸张失实，林定国引述其中一个广告指，“实用率夸张！210%”，但却未有明确交代具体实用面积，“我头先都谂咗好耐呢个系一个乜嘢概念”，批评有关实用面积的准确性存疑，有意误导公众。

伏位6：错误楼盘地址---原来喺隔离？

最严重的是，只有20.7%广告提供有关海外物业的确实地址，部分广告的地址更是错误，附近的交通和其他设施亦与描述不同，林定国提到，“有啲物业嘅说明，佢个位置都系是是旦旦㗎啫，你都唔知佢喺边嘅”，买家在签约付费后，才发现楼盘所在位置，与原本的理解有出入，最终向消委会和执法机关投诉。

消委会接获其中一宗投诉指，投诉人被宣传广告吸引，看中日本大阪一间住宅物业自住，前年6月签订买卖合约，并缴付1,200万日元（折合约82.2万港元）订金后，再过4个月才发现有关交易失败，投诉人飞往当地发现合约所订明的单位已被占用，再三查询后才发现，真实的地址是旁边另一个单位，而单位未曾翻新，与原本的承诺完全不同。投诉人最终在消委会的协助下，获退回全数订金。