市建局新模式重建兼善里 避免严重亏损 韦志成：将不可能变可能
市建局上周五（24日）公布启动深水埗区两个重建项目，包括长沙湾“兼善里／福华街”和“昌华街／长沙湾道”，料最快2028年相继落成。市建局行政总监韦志成今（26日）在网志称，兼善里属庞大失修旧楼群，涉业权众多，若单独重建涉及高昂收购及发展成本，会引致严重亏损，而今次重建，正体现了市建局新思维进行市区更新，运用地理空间数据分析辅助规划决策，以“先规划、后项目”的市区更新模式，促成兼善里楼宇群这原本近乎“不可能的任务”外，亦对其毗连范围作整体更新。
兼善里剩余可准许兴建楼面面积不足一成 重建诱因十分低
韦志成指，兼善里建筑群是两列楼高9层、涉及90个街号的楼宇，楼群现有住宅密度已接近现行规划和法规所准许的发展密度。他称，相对市建局和私人发展商在过去落实的重建项目，剩余可建楼面比率一般超过50%，兼善里项目剩余可准许兴建的楼面面积，只占总准许发展面积不足一成，若沿用“项目主导”模式，单一考虑重建兼善里的旧楼群，因涉及高昂的收购及发展成本，重建后的收入亦不足以填补收购业权及建造项目的庞大支出，重建的诱因十分低。
收购成本接近100 亿元
对于这类私人重建诱因低项目，业主只能期望市建局来协助处理。然而，若沿用以现时市建局要向物业业主以同区7年楼龄的收购价来估算，假设住宅自住业主可获每平方呎约1.8万元的收购价作粗略评估，单是收购兼善里范围楼宇所涉及的收购及补偿支出，将会接近100 亿元，面对如此高昂的收购成本，项目将会出现严重入不敷支的情况。
韦志成透露，市建局在未来数年，要处理九龙城、旺角、两个公务员合作社楼宇重建试点等多个早前开展、涉及数千个单位的收购及安置补偿项目，亦要自行发展大坑西新邨及焕然懿居二期两个首置项目，涉及所需的资金总额，将会高达1,000亿元，若同时处理兼善里这个严重入不敷支的重建项目，将对市建局造成相当沉重的财务承担。
韦志成形容，要处理重建兼善里楼宇群的工作，举步维艰，但市建局团队尝试从地区层面，检视楼宇群附近包括未订长远发展用途的临时工地、设计过时的康乐及公共设施等政府土地资源，寻求市区更新的机遇，并以“先规划、后项目”的策略，制定合适的市区更新方案，而深水埗区的地区规划方案，能达致以下三大突破。
首先，将兼善里楼宇群毗邻的政府土地纳入发展，并作重新规划，重建时将充份利用有关地段的发展潜力，令整个地盘的剩余可准许兴建的楼面面积占总准许发展面积比率，大幅提升至接近80%，促成兼善里这类“超高密度”、体积庞大旧楼群的重建，改善当地居民的生活。
昌华街建18层高新政府设施综合大楼
同时，在这规划方案下，区内规划过时的康体运动设施，以至未有长远用途的政府土地，也得到更新、提升的机会。举例说，昌华街计划的地盘分为A和B两个，地盘B内的一幅政府土地，因为地块形状不规则，地底更涉及港铁荃湾线管道，过去多年未能发展，只用作临时政府工程仓库。市建局透过规划，将该工地纳入项目范围，改为休憩公园予居民享用，释放土地资源并赋予土地新的社区功能。该土地亦将兴建一座18层高的新政府设施综合大楼，包括提供一个新的体育馆，以重置原设在地盘A内长沙湾体育馆的康体设施。
最后，深水埗区旧楼密集，行人道狭窄，无障碍设施亦不足，对居民出行，特别是长者和小童尤其不便；区内亦缺乏休憩设施和社区活动空间。这些都是旧区一贯因为规划过时而引致的问题，只能够透过旧区更新才能彻底处理。
设置更多与居民共享社区空间
为此，市建局在规划设计两个项目内的新建筑物时，将腾出土地空间，兴建两条分别横跨长沙湾道和连接兼善里周边一带的行人天桥，连接兼善里和长沙湾道的社区设施，以加强深水埗南北行人网络的连接性。针对社区活动空间不足问题，团队亦善用地面空间，设置更多与居民共享的社区空间，并应用“地方营造”概念，为居民营造更多元的生活，提升该区的宜居性。
创造宜居深水埗 起收购超高密度旧楼群示范作用
韦志成期望，这个深水埗规划方案惠及的，不只是居于兼善里内数以千计的居民，亦为整个地区的市民带来更大的规划裨益，创造一个宜居的深水埗。他同时冀这套方案为市建局、政府以至私人发展商，日后在旧区处理像兼善里这一类“超高密度”、体积庞大而失修的旧楼群时，能够发挥示范作用，将“不可能”变成“可能”。
市建局推“健康码”3.0展示调查员疫苗接种纪录
另外，随著疫苗接种渐普及，韦志成指市建局“健康码”亦不断进行优化，并推出加强版3.0版本，可载入疫苗接种电子针咭的资料。他指，所有负责今次重建项目冻结人口工作的调查员，在已接种两剂新冠疫苗，以及在进行调查前已接受深喉唾液测试，在结果呈阴性后，才可参与是次冻结人口调查的工作。调查员到访住户时，可展示最新的“健康码”3.0版本，当中已载有调查员疫苗接种记录及相关的二维码（下图），以及深喉唾液测试的阴性结果，令住户更安心，令冻结人口调查的工作能畅顺地完成。
忽发奇想有认证机构促进不同“健康码”互认 推广“健康码”普及
韦志成忽发奇想作假设，如果社会有一个认证机构，促进不同地方的“健康码”系统进行互认和数据分享，便可为市建局的“健康码”进行认证，市建局“健康码”便可以与内地“粤康码”对接，让市建局同事能以“健康码”过关入境内地，并获豁免强制检疫，又称市建局“健康码”3.0未知会否能为推广“健康码”普及，起示范作用。