【楼市现曙光?】相隔6年 租平过供重临
美国持续加息已成定局,楼市前景未明朗,但多个屋苑近日已出现“劈租潮”,其中天水围嘉湖山庄一个3房户租盘,成交月租低至8,600元,较每月供款逾1万元低超过一成。业界预期,多个大型新盘陆续入伙,加上本港加息周期临近,将重现六年前普遍“租平过供”的情况。
据过往数据,当按揭息率处于3厘以下,市场普遍是“供平过租”,即每月供楼支出较租金低。惟当息口上调,便会渐渐转化为“租平过供”。虽然本港仍未随美国加息,但近日已重现2009年“租平过供”情况,例如嘉湖山庄美湖居一伙低层三房户,以8,600元租出。该单位的银行网上估价约335至360万元,假设采七成按揭,25年还款期,利率2.15厘,月供介乎1万至1.1万元,租平过供足足14%,若息口上调0.25厘,两者差距将再扩大4%。
近日各大型屋苑连环出现劈租情况,且减幅动辄逾一成。如天水围嘉湖山庄本月迄今连录5宗3房户的租赁均失守9,000元关口;屯门市中心一带细价私楼屋苑亦纷录“七字头”租赁成交。就连市区楼亦难幸色,九龙湾淘大花园两房户月租跌穿1万元,重返两年前水平。
据中原地产统计,去年第四季全港100个大型私人住宅屋苑的平均呎租为31.6元 (实用面积计),较第三季的34元跌7.1%,按季跌幅属09年金融海啸后最大,超越首三季的累积升幅。
租金下跌,除了因为现正临近农历新年前夕属于传统“淡季”,市场有大量新盘落成亦提供大批潜在租盘应市,单计今年第一季已有近4,000个单位即将入伙(见图),假设当中3成单位放租已有逾千个租盘,连同去年底入伙而尚未消化的租盘供应,租金水平可能进一步受压。
月份 | 项目 | 伙数 | 发展商 |
2月 |
东涌升荟 |
1419 | 南丰 |
3月 | 马鞍山迎海.星湾 | 1092 | 恒地、新世界等 |
天后柏傲山 | 358 | 新世界 | |
元朗尚筑、富豪.悦庭 | 170 | 百利保、富豪 | |
元朗 The Parkhill | 141 | 新世界 | |
九龙塘贤文礼仕 | 139 | 华懋 | |
大角咀奥城.西岸 | 104 | 九建 |
行政长官梁振英早前在施政报告自诩解决楼市问题已“初现曙光”,利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为,楼市“租平过供”将成大势,尤其有新盘入伙的区份、及其同区二手屋苑租盘等,相信减租情况更激烈,预期全年中小型单位租金累跌一成。但他指出,市民选择租楼抑或供楼,仍要视乎楼价变化及采用的按揭成数等,同时要视乎个人的还款能力。