【楼市现曙光?】相隔6年 租平过供重临

撰文: 李彤
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美国持续加息已成定局,楼市前景未明朗,但多个屋苑近日已出现“劈租潮”,其中天水围嘉湖山庄一个3房户租盘,成交月租低至8,600元,较每月供款逾1万元低超过一成。业界预期,多个大型新盘陆续入伙,加上本港加息周期临近,将重现六年前普遍“租平过供”的情况。

据过往数据,当按揭息率处于3厘以下,市场普遍是“供平过租”,即每月供楼支出较租金低。惟当息口上调,便会渐渐转化为“租平过供”。虽然本港仍未随美国加息,但近日已重现2009年“租平过供”情况,例如嘉湖山庄美湖居一伙低层三房户,以8,600元租出。该单位的银行网上估价约335至360万元,假设采七成按揭,25年还款期,利率2.15厘,月供介乎1万至1.1万元,租平过供足足14%,若息口上调0.25厘,两者差距将再扩大4%。

近日私楼租金拾级而下,甚至较每月供楼支出更低。(资料图片)

近日各大型屋苑连环出现劈租情况,且减幅动辄逾一成。如天水围嘉湖山庄本月迄今连录5宗3房户的租赁均失守9,000元关口;屯门市中心一带细价私楼屋苑亦纷录“七字头”租赁成交。就连市区楼亦难幸色,九龙湾淘大花园两房户月租跌穿1万元,重返两年前水平。

据中原地产统计,去年第四季全港100个大型私人住宅屋苑的平均呎租为31.6元 (实用面积计),较第三季的34元跌7.1%,按季跌幅属09年金融海啸后最大,超越首三季的累积升幅。

租金下跌,除了因为现正临近农历新年前夕属于传统“淡季”,市场有大量新盘落成亦提供大批潜在租盘应市,单计今年第一季已有近4,000个单位即将入伙(见图),假设当中3成单位放租已有逾千个租盘,连同去年底入伙而尚未消化的租盘供应,租金水平可能进一步受压。

2016年首季部分入伙新盘
月份 项目 伙数 发展商
2月

东涌升荟

1419 南丰
3月 马鞍山迎海.星湾 1092 恒地、新世界等
  天后柏傲山 358 新世界
  元朗尚筑、富豪.悦庭 170 百利保、富豪
  元朗 The Parkhill 141 新世界
  九龙塘贤文礼仕 139 华懋
  大角咀奥城.西岸 104 九建

  

行政长官梁振英早前在施政报告自诩解决楼市问题已“初现曙光”,利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为,楼市“租平过供”将成大势,尤其有新盘入伙的区份、及其同区二手屋苑租盘等,相信减租情况更激烈,预期全年中小型单位租金累跌一成。但他指出,市民选择租楼抑或供楼,仍要视乎楼价变化及采用的按揭成数等,同时要视乎个人的还款能力。