【楼奴】纽约地产经纪评楼市：这里年薪至少10万美元的人才会买楼

港人穷毕生精力为一个小小蜗居打拼，想住在过千呎的宽敞单位，是遥不可及的梦。跳出香港，井外的世界是否没有砖头的束缚？在香港，一块砖头的价值，飘洋过海来到千里之遥的纽约，同样“有价有市”。《香港01》记者早前到纽约实地视察曼克顿区楼盘，发现这个“大苹果”的新楼，平均呎价2,500美元（19,571港元），二手楼呎价则约1,700美元（13,308港元），换算后与香港的呎价相若，但由于当地租楼支出并非特别高，加上选择亦多，地产经纪指并非人人“有楼揸手”；更指纽约市内年薪达10万至15万美金（约78万至117万港元）的人，才会考虑买楼。

年薪达月租40倍才可租楼

纽约有“世界金融中心”之称的城市，楼价高企似乎是理所当然。当地的地产公司Silver Count Properties经纪Ben接受《香港01》访问时透露，只有年薪达10万至15万美元的人才会考虑买楼。而要在曼克顿区租楼，亦要先取得“入场券”，因为部份单位要求租客的年薪，要达到单位月租的40倍才能租住，因此有负担能力的人才会租住曼克顿区。

Ben指出，当地楼盘有分低价、中价及豪宅盘，售价约60万至80万美元（469万至626万港元）的楼盘属“偏低价”，市占率仅约16%；100万至200万美元（783万-1,566万港元）属“中价”，市占最多达45%，而高达300万美元（2,300万港元）以上的就属“豪宅”，占约35%。

Ben透露，曼克顿新楼平均呎价2,500美元（19,571港元），二手楼呎价则约1,700美元（13,308港元）。但这个核心地段的楼价，相较香港新楼成交平均呎价是由19,261元至25,030元不等，以及十大屋苑平均成交呎价是14,786元，纽约仍较“低水”。

公寓设施多　花园、酒窖、健身室一应俱全

记者早前在Ben的介绍下，走访三个位于地狱厨房区（Hell's Kitchen）的中价楼盘，全部均属公寓（Condo），除了原本的住宅单位外，尚有不少公共空间，如花园、健身室、单车位、儿童游玩房间、共用工作空间等，其中一栋楼宇更有酒窖，容许住户存放酒品。

不过这些公用设施带来另一笔月付的费用，名为“Maintanence fee”或“Common charges”，类似本港屋苑的管理费。而每年另有物业税（Property tax）要支付，Ben指不同地区的税款可以相距甚远，置业前应先了解清楚。

海外投资者需交10%预缴税

Ben表示，海外投资者在纽约置业时，除了需要支付一般的税款之外（如物业逾百万美元需缴豪宅税），尚要付外国人预缴税，一般是楼价的10%，不过若届时出售物业，这一税款可退回。

除了公寓，纽约的另外两种主要住宅类型为合作公寓（Co-op）及租售混合公寓（Condop），虽然合作公寓的楼价可以低至公寓的六、七成，不过Ben解释，合作公寓的限制较多，全因公寓的业主会组成一个委员会，形式类似本港的业主立案法团，任何买卖都需经过审批，合作公寓对象主要是当地居民。而Condo本身并无相关限制，因此较适合海外投资者。

买楼地区　视乎校区及附近地铁站沿线

近年不少华人都选择在纽约置业，Ben指有父母会为留学子女在当地物色单位，因此校区是重要考虑因素之一。另外，由于当地路面交通非常繁忙，特别是若要“crosstown”，即来往曼哈顿的东西边，繁忙时间选择步行会较乘车更快，因此居民颇依赖地下铁路。一般人置业前会视乎住宅与地铁站的距离，以及该站是否行经方便自己的地铁线路。

除了曼哈顿以外，纽约市尚有另外几个行政区：皇后区、布鲁克林区、史丹顿区以及布朗士区，楼价亦相距甚远。Ben强调每个人或家庭的需求不同，应因应负担能力及喜好选择购买或租住住宅。

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