【楼奴】凶宅半契楼7折上车？　误堕4大“另类”陷阱喊都无谓！

近期楼市乏力，中原CCL见顶回软，指数连跌5周至183.7点，无壳蜗牛稍为见到一点曙光，但其实，楼价仍然“坚离地”，想做“楼奴”也不容易。此路不通，亦有人问津有瑕疵的另类物业，贪其入场门槛低，就好似上月大埔太和村485呎以法院令推出、无契的“双料”公屋，以绿表价171万成交，较市价足足平近一半！听落吸引，但要在拍卖场上“寻宝”，觅得心头好，殊不简单。入行逾 27年的忠诚拍卖行拍卖部总经理郑世杰就提醒，买家举手前要先做一轮功夫，万一误堕陷阱，随时“见财化水”！

叫得上“另类物业”，自然有瑕疵，例如凶宅、碎契楼、坏契楼、银主盘、透过法院令和遗产令推出的物业。不过，正正因为这些“瑕疵”，另类盘的叫价一般低于市价。郑世杰指出，另类盘要考虑很多，如物业目前用途、有几多人住、住客年龄等也影响估值，“一般而言，另类物业价格起码低市价2成或以上”。

上月以法院令推出、无契的“双料”公屋太和邨485呎单位就以绿表价171万成交，呎价为3,525元。而今年5月，同面积中层单位，5月成交价约312.8万元，呎价6,449元，较市场同类单位呎价低45%！

成交价教人“心动”，但想捞底，绝不能贸然行动，皆因买卖另类物业暗藏不少“学问”，稍不留神随时见财化水！

贴士一、拍卖场上举手不回     无得“问契”、“踢契”

郑世杰就不讳言︰“平嘢一定有特别嘢，无事无干做乜平畀你？”他首先教路，投资“另类物业”特别要留神合约！事关，买卖合约由卖家的代表律师草拟，条款自然以保障卖家为先，而买方在签署合约时，已等同接受物业的业权状况，无得“问契”，即不可对业权作出任何查询或要求，更不可“踢契”。

由于不少“另类盘”是连物业瑕疵一并售出，一旦买方在签约后发现任何钉契或物业状况问题，例如原业主拖欠管理费、水电费等引致物业被“钉契”，又或单位出现结构问题，如非法僭建、改建物，以及附有拆卸建筑物命令、翻新大厦通知等情况，买方都不可提出提问或异议，要自行解决。

郑世杰续称，拍卖行不会向买家讲解合约，但准买家可在拍卖前联络拍卖行，拍卖行会将合约和查册资料发给律师，由律师细看合约条款，了解有关物业详情。“唔接受就唔好上来，到拍卖场举手 ，即代表已接受有关条款，具有法律效力。”郑世杰认真道。

贴士二、坠半契楼陷阱     原业主妻女免费“住过世”

除了纸上谈兵，亦要实地视察，特别要留神有关物业是否已被“占用”。郑指出，购入半契楼，不等同拥有等值权利。他举例道，曾有买家购入物业的半份业权（俗称半契楼），以为可以按比例收回“一半租”，点知非但无租收，还要让原业主妻女免费“住过世”！

事件听落荒谬，但郑解释道，该物业另一半业权为原业主的妻女，并一直居住上址，由于原业主曾说过“畀佢（其妻女）住过世”，而法官接纳口头承诺的有效性，故将物业判予原业主妻女继续居住并毋须交租。谢天良律师亦补充，上述物业涉及婚姻物业（Matrimonial home），为夫妻二人共同财产，故原业主妻女的占用者权益（Occupied Right）是以家庭成员身份占用，不同于一般物业的租客关系。他提醒买家在购买“碎片业权”物业前，须看清楚是否相关人士所居住，甚至与占用者签订确认书，让其同意迁出或缴交应缴份额租金。

郑世杰又称，不时有关半份业权的拍卖，都是父母子女、兄弟姊妹、夫妇等多名相关人士共同持有，因私下无法“倾掂数”，故经拍卖行作中间人拍卖物业。他重申，买入半份业权业主须与另一个业主洽谈租金分成事宜，“倾唔埋无租收都会有嘅，最后可能要寻求法庭上解决。”

贴士三、要有做Full Pay的准备

想清楚决定承受风险，以另类物业走“捷径”上车，仲要有做定“full pay”的准备。

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表明，银行最重要是清楚承造按揭物业的转手价值，才会考虑承造按揭。她指出无契楼须视乎遗失楼契的原因，并在业主经过宣誓后取得楼契副本，有银行可能视之如同正本使用，接受其按揭申请，成数亦未必如同一般住宅之高。她建议买家先向银行咨询按揭申请，并预备5成或以上的首付，甚至“Full Pay”。

至于半份或碎片业权，刘表示一般银行不会接受按揭申请，若坚持按揭则须牵涉至财务机构，息率或达20厘息以上。

贴士四、买送契楼有被收回风险

检阅“另类物业”当中，最坏的情况是“见财化水”，说的是小心“送契楼”。所谓“送契楼”，为原业主无偿送赠物业予新业主，但谢律师提醒，以象征性代价或低于市价买卖物业，也视为送契楼。

中原按揭董事总经理王美凤表示，根据《破产条例》，倘若物业赠与人被判定破产，在破产呈请提出前5年内曾向他人馈赠或无偿转让物业，有关转让可能作废，并没收物业为送赠者还债。谢律师表示，若买家并不知情“送赠”事件，并以市价购买，法庭仍会给予这类买家最大的保护，但须视乎每宗个案情况，建议买家在签订买卖协议前寻求法律意见。

王美凤亦提醒银行一般在物业“送让”后5年内不会接受其按揭申请，有些银行甚至把期限延长至10年，而不同银行有不同的商业决定，应先向银行查询按揭安排为先。