【林郑新房策．拆局】居屋新订价机制先甜后苦　上车容易换车难

特首林郑月娥周五（6月29日）公布多项房屋政策调整措施，其中最受关注的是取消沿用36年的居屋订价机制，改用以受助家庭负担能力计算售价的新机制，合资格准买家可选购单位价格，变相由市值七折降至五二折或更平，最直接效果肯定是遏止居屋“癫价”蔓延，同时亦减轻居屋准买家的“上车”压力。不过，所谓“针无两头利”，居屋大减价背后，政府及房委会亦不会让居屋业主“赚到尽”。现时不论任何资助出售房屋，包括居屋、租置公屋、夹屋、住宅发售计划、绿置居等，若要在私人市场自由买卖，都必须向政府支付补地价款项，因他们所购单位业权，只占整体一部分，其余要透过补地价支付，向政府购回所属部分业权。故未来购入廉价居屋的幸运儿，日后若想在私人市场转售单位，所缴付的补地价支出，亦会相应大幅增加，套现所得近半要用作补地价，想用余款换楼难度大增。

一般来说，补地价计算方法如下：

补价＝补价时市值×{(购入时十足市值－原来楼价)÷购入时十足市值}

补价时市值 = $2,100,000

购入时的十足市值 = $2,000,000

原来楼价 = $1,400,000

补价 =$2,000,000 X ($2,000,000 -$1,400,000)/$2,100,000

= $2,100,000 x 30%

= $630,000

新机制令首付款额减   惟先甜后苦

政府今次改用受助者收入中位数订定居屋售价水平，令单位售价大减，首付款项立即“平了一大截”，以今期居屋长沙湾凯乐苑“楼王”以630万元出售计算，白表准买家要支付楼价一成作为首付，即需要储63万元。

但新机制有机会令这个本来卖630万元的单位，售价降至450万元或以下，白表准买家支付的首付便只须45万元或更少，减幅接近三成，大大减轻储首付的压力，

不过，居屋新订价机制收取补地价安排，却继续以市值计算，单位市值价格仍然与楼价挂勾，如过去补地价是支付其余三成折扣率款项，以120万元为例，新机制下便可能变成200万元或以上。

纵使现在香港按揭保险公司己推出补价易贷款保险计划（补价易），协助50岁或以上的资助出售房屋业主向房委会、房协或政府支付补地价金额，但始终需要一大笔资金才可缴付有关款项，若这类业主欲卖楼再在私人市场置业，单是补地价已占去卖楼收入一大部分，余下款项可能连选购私人楼宇的首付也不足以支付，这项“先甜后苦”订价机制，对不考虑补地价转租及转售单位的准买家，会是最有利的安排。

然而，若希望以购买资助出售房屋作为未来“换大屋”的准买家，日后要攀登置业阶梯更上层楼、改善居住环境部署，都会有相当大的影响。