【01百科】首批居屋成本价售“超贵”　衍生36年来市值订价机制

特首林郑月娥宣布，资助出售房屋与市价脱勾，沿用多年的订价机制将会划上句号。现时以市值和申请人负担能力挂勾的订价机制，其实采用了36年，最初居屋订价是采用成本价计算，却因“超贵”而在第三期乙起，改用有机制至今。

1982年起改以市值和负担能力挂勾

居屋计划由1978年正式推出第一期屋苑销售，当年单位的售价根据成本订定，但所谓“成本”，除包括建筑支出外，还包括地价及土地开发成本，结果该期推售6个屋苑，售价介乎9.06万元至16.5万元，及后两年推售的单位最贵超过27万元，当年都引起相当大的争议。

至1982年，房委会决定调整居屋订价机制，单位售价订为与当时市值和申请人负担能力挂勾，不再以成本作为参考，并由同年2月推售的居屋第三期乙起实施。

所谓居屋订价方程式，是单位售价订于该单位市值，再乘以一个折扣率水平，有关折扣率与符合居屋入息限额家庭负担能力相关连。至于如何衡量负担能力，存在两个重大原则，即合资格家庭可负担供款与入息比例不超过40%的单位；及所有推售单位中，在将其市值乘以一个折扣率以计算出售价格后，至少要有一半单位是合资格家庭“可负担”。

曾荫权曾提出机制改按负担能力     房委会反对告吹

至1991年房委会同意以市值七折作为“可负担”单位售价水平，当2006年计划翌年复售居屋货尾时，房委会再次确定继续应用市值七折。

不过，居屋以评估市值订价安排，在楼市升温期却有“水涨船高”之弊。至2011年10月12日时任特首曾荫权在发表任内最后一份施政报告时，宣布复建新居屋，同时亦改以负担能力作厘定售价基准。

根据他当年的说法，新订价机制以市民负担能力订定单位售价，对象是低于3万元收入的首次置业家庭，订价与合资格家庭的供楼能力挂勾。他曾指，居屋单位实用面积为400至500平方呎单位的售价，初步估算为150万至200万元。

然而，这套建议建制及后房委会讨论，却遭到反对，最终梁振英政府也决定维持有关机制不变。