卖地顺利或抑流标　历年经验有迹可寻

政府2023-2024年度将出售12幅住宅用地、三幅商业用地及三幅工业用地，加上三个铁路物业发展项目、三个市区重建局项目，以及私人发展及重建项目，预计全年潜在土地供应可兴建约20,550个住宅单位、201,730平方米商业楼面面积及170,000平方米工业楼面面积。

不过，政府卖地计划与“一铁一局”的21块商住地盘里，有三幅土地早前曾经以流标收场，它们包括2019年流标的九龙启德第4C区4号地盘商业用地，以及今年初无法成功拍卖的赤柱环角道住宅用地、港铁大屿山小蚝湾发展项目第一期。市场对于有关项目前景并不看好。

九龙启德第4C区4号商业地当年估值上限逾100亿港元，现在市场估价却已跌至30亿上下。有人认为流标主要源于政府“离地”、定价过高，但先前的成交项目不乏低于市场估价下限者，加上政府透过土地注册处掌控的资讯未必会少于个别发展商，所以这一论断恐怕难以成立。

流标非多数　重推鲜失败

事实上自2011年10月起，政府卖地计划全盘采取招标办法，没再使用拍卖形式，此后流标者仅16次，占近300个的项目总数来说不能算多。而且许多地皮流标后能成功重推，像东涌第57区商业用地去年3月已经以近28亿元批予华懋集团，而九龙启德第2A区商业用地则是在改划成为住宅用途后，于去年底由长江实业以87亿元高价夺得，反映项目流标可能只属于个别或短期情况。

唯一勉强称得上两度流标的例子，只有下一年度即将重推的九龙启德第4C区4号地盘。但该项目于2019年首次招标时，曾被高银金融旗下骏腾投资以111亿元获得，无奈因为内地加强管控楼市被迫“挞订”，所以项目才要同年匆忙重新招标并以失败收场，严格来说不能够算作真正意义的两度流标。

事实上，政府卖地计划下的商住地皮即使一度撤回，往往能在中短期内顺利重推。大埔白石角科进路、青衣细山路、元朗凹头这几个项目，皆于初次流标后不足一年内成功重推出售；较晚的山顶文辉道项目，也能够在两年后分拆成两个地盘批出。

规模庞大或减低投标意欲

至于近期流标的港铁及市建局项目，前者有收到长实、会德丰、新鸿基地产三份标书的港铁小蚝湾车厂改建及上盖发展第一期项目，后者则有仅得新地一家入标的观塘市中心第四及第五发展区重建项目。

具体审视近期政府及一铁一局的流标项目，许多都位处优势明显的区位，有很高的发展潜力。赤柱环角道一来属传统豪宅地段，二来跟赤柱中心区的广场、市集与体育馆等设途距离不远，按理具备优厚发展潜力。至于小蚝湾第一期则是港铁车站上盖项目，启德项目过去曾经高价成交，而观塘重建项目亦系直接毗邻港铁观塘站，同样都表示以上几处拥有一定的升值潜力。不过，这些项目还有一个共通之处就是规模相对庞大，前期投资压力沉重可能减低发展商的投标意欲，例如面积27.55万方呎的观塘地盘是市建局历来最大型的单一项目，据悉局方当时甚至规定要求竞投财团须达致一定资产净值或市值。

近日小蚝湾与启德地皮都有呼声希望可以分拆推售，市场亦对个别项目程序安排仓猝、招标条款要求繁多等事不无微言。政府官员与“一铁一局”的决策者，一方面固然要设法确保珍贵地皮不会低价贱卖，另一方面依然有责任尽力回应外界的其他诉求，好让这些项目日后重推之时能更顺利进行。

回看2021年底，港铁东涌牵引配电站物业发展项目一度流标，然而在下调补地价金额及调整招标条款后，2022年7月重推时已由华懋集团成功投得。现时港铁确定来年便会重推小蚝湾第一期项目，观塘市中心第四及第五发展区项目尽管未列入清单，但市建局行政总监韦志成亦表示会考虑为该项目加入住宅元素以重新推出。

需要最佳化项目安排条款

不过从以往的流标个案可见，用途种类与日期分布确实值得留意，譬如2019年至2021年间九次推出商业地有五次流标，并且集中于启德新发展区，这跟先前社会对九龙东建设“核心商业区”愿景的质疑相互呼应。而时间上，早在2014年就曾有项目相继流标。那年1月轻铁天荣站上盖物业发展项目两度流标，3月政府卖地计划里的大埔白石角科进路住宅用地撤回招标，到7月轮到市建局的观塘市中心重建计划第二及第三发展区未能批出。

适逢2014年同期的楼价指数处于横行阶段，一连串事件在当时引发广泛忧虑。惟观塘市中心、白石角、天荣站三个项目后续分别于2014年9月、2014年11月、2015年2月调整后接连成功批出，楼价也是随即应声而上。社会对于一时半刻流标个案频发亦没需要过份忧虑，应该以理性冷静的态度去看待和观察。官员对于土地招标情况似乎没太担忧，财政司司长陈茂波便强调整体卖地或重推项目时均会“随行就市”。但从上述案例可见，招标条件以至用地规划也可以影响项目会否流标，九龙东的核心商业区建设尤其值得当局重视。