卖地、划地的关键——发展主导权

发展局局长宁汉豪本星期四（7月14日）公布来季卖地计划，当中包括在条款不变下重推早前流标的屯门青山公路“限呎”住宅地。在回应记者时，她表示政府决定将启德部分商业地改划住宅用途，是因为“看到早前这里有一些土地流标，而我们在房屋方面亦有需要”。

一些地产发展商对改划流标商业地倾向保留态度，近日更联手成立非牟利公司，主动通过公私营协作模式与不同持份者及政府部门协商，甚至批评改划土地用途决定是“过桥抽板”的短视之举。

规划理当照顾职住平衡

特区政府在十年前提出了“起动九龙东”项目，锐意将其打造成为另一个核心商业区，但该区的交通配套长期遭到诟病无法支持相关发展，就连原有单轨铁路计划也于前年胎死腹中。现在启德商业地应否改划为住房，主要焦点理应同样放在该区交通配套充足与否，以及能否协助促成各区职住平衡。

交通配套方面，港府已经提出推展“多元组合”模式连接系统替代单轨铁路，坊间建议多数亦未超越相关框架，只是具体成效如何尚待观察。职住平衡方面，有意见认为减少商业地段将影响该区居民就近工作机会，宁汉豪却表示九龙商业楼面供应已比得上中环。

刚好政府统计处在上个月底放出2021年人口普查各地区的详细统计数字，当中包括452个区议会选区在同区与跨区至香港岛、九龙或新界的工作人口。全港前往九龙工作人口比例大致跟地理距离成正比，但启德却是那一带比例较低的选区。九龙城25个选区里，九龙工作人口最少者即是43.5%的“启德北”与44.1%的“启德中及南”，而再上一位的“马头角”就有48.5%，可见启德区九龙工作人口比例确实较毗邻地区为低。

政府在决定启德区商业地是否改划住宅用途，或者多少部份改划的时候，应考虑上述关乎职居分布的数字。如果商业用地过度不足，不仅会加重该区人流负担、居住密度与交通压力，而且颇大机会令原本不错的职住布局变得失衡。会德丰地产主席梁志坚形容政府原有规划明明兼备商、住用地，可以容许居民同区工作，贸然改变土地用途倒令日后居民需要跨区工作。

当局需要坚持主导发展

不过，这些发展商的考虑或许当下算是符合当区居民利益，然而它们在资本主义市场下始终难改逐利本质，像梁志坚也不讳言自己都是忧虑楼盘吸引力下降以致拖累销情和卖价。正是由于这样，作为管治者的政府才更应该认清自己需要扮演什么角色，主导发展方向以达到超越市场利润的追求。

以屯门青山公路“限呎”住宅地为例，无论上次流标抑或今次重推拍卖消息甫一传出，市场便有人渲染不取消“限呎”条款就难以成功卖出地皮的说法，变相是逼迫政府取消这个旨在扩大港人居住空间的政策。另外，社会早年广泛要认同收回粉岭高尔夫球场发展公营房屋，近日亦传出有人正游说当局放弃建屋方案，改为日常开放参观但可以变回球场的“中央公园”。

主持“土地及房屋供应统筹组”的财政司司长陈茂波，早前宣称今届政府各项工作对准同一方向：“为实现市民对美好生活的向往而竭诚奋斗”。面对各种隐含着私人利益考量的建议，主事官员肯定要坚持这一个方向，在科学数据基金上辨别哪些方案真正有助长远发展、哪些单纯有利少数团体，别让谋求大众福祉的发展受到既得利益者左右。