土瓜湾海滨花廿年　油旺重建要下世纪？

市区重建局周五（7日）启动土瓜湾区两个重建项目，分别为俗称“五街”的明伦街／马头角道（KC-018）及毗邻的土瓜湾道／马头角道（KC-019），预计2033年落成，提供合共2230个住宅单位。五街重建由2014年的九龙城市区更新计划规划研究提出，到2033年若能如期落成，历时将近廿载。

当年的规划研究报告涵盖九龙城、土瓜湾及红磡部份地段，当中以土瓜湾五街及十三街、环字八街等为优先重建范围。环字八街所属的地段，亦即庇利街以北、银汉街以南一带，市建局早已陆续启动重建，当中启明街两边的四个项目早前又已合并发展，在今年3月由长实以59.96亿元投得，按原初预计的落成日期将会是2026至27年。

土瓜湾优先重建配合启德

至于五街及十三街，虽然研究报告形容“居住环境并不理想”，要“加快重建步伐”，惟市建局多次表示收购成本估算为400亿元，大幅高于其现金流。是次市建局启动五街重建项目，便预计收购成本为100亿，并首次容许符合条件的业主参与重建发展，以作为出售物业的另一个选择。

原意成为文娱艺术生活区、接连启德发展区的五街和十三街，如今前者尚要至少十年才能完成重建，后者更是启动未有期。相对之下，启德体育园即使工程延期，也将会在2024年竣工启用。“加快重建步伐”的宗旨，显然未如人意。

收购成本拖慢重建步伐

毫无置疑，财政能力是影响重建步伐的关键因素。除了五街和十三街的400亿收购成本屡被强调之外，市建局行政总监韦志成亦已说了几年，应该检讨同区七年楼龄呎价的赔偿机制，以减低收购成本。他早前更指出，沿用七年楼价赔款的话，油麻地及旺角区的整个重建的收购成本高达7000亿，市建局按财力分阶段完成需时100年。若然2021年完成研究的油旺重建要等到下世纪才能实现，土瓜湾五街和十三街即使要等上廿年也显得微不足道。

目前不乏投资者买旧楼等收购，由此可见七年楼龄的补偿机制有空间检讨是否过高。但与此同时，赔偿金额亦要能让居民购入可住较久的单位，以及吸引他们接受收购，以免拖慢步伐，如何平衡需要科学计算。另一方面，七年楼龄的收购成本之所以高昂，其实也因为整体楼价大幅度上升。若然楼市持续降温，七年楼龄的呎价自然不会大幅度跑高，市建局的收购成本亦因而得到控制。当韦志成论及补偿机制之局限时，便提及其一因素在于“楼价仍处于高水平的经济环境”。

楼价成本互为因果　经济结构还待改革

楼价水平影响收楼步伐，收楼步伐拖慢重建进度，重建慢了可能又令楼市难以降温，形成恶性循环。而楼价与成本也往往互为因果。在重建例子中，楼价回落可以令收购成本较低，落成后住宅售价亦因而较低，因亦果时果亦因。屯门青山公路大榄段的限呎住宅地，4月招标时市场估值70亿至90亿左右，因没有发展商达到政府底价而流标，惟近日二度招标却由长实以46亿元投得。地价在短短不足半年回落，显然因为这段时间楼市向下，市场预期影响了估值。而随着地价成本下降，落成后住宅售价亦因而有条件较低，市民有可能受惠。

单位售价当然不只受收购或投地成本影响，还有建筑成本、市况等因素。但以建筑成本为例，同样是可以改变的因素。近年政府积极鼓励“组装合成”建筑法，不但可缩短约三至五成的施工时间，更能减少约一成的建筑成本。建筑成本愈低，住宅单位愈可负担。而且除了供应者的成本之外，我们亦可从另一端——需求者的能力——着手，亦即提高市民入息水平。由此可见，不论是旧区重建抑或楼市整体，都是经济和社会政策环环紧扣。有效调控楼价是一个好的起点，让政府全面改革经济和社会结构。