市建局将研究重建　深水埗实情有几老旧？

市区重建局的深水埗地区研究即将展开，行政总监韦志成周日（12日）在网志表示范围定在东至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龙走廊（通州街），以及北至兴华街的130公顷土地间，其中南面界线衔接油旺研究范围北端。前期意见收集工作会于月内展开，形式包括面向区内楼宇单位业主的问卷、街头意见调查与聚焦小组会议、工作坊等。惟深水埗区议会主席覃德诚担心业主意见片面，而且“楼宇老化就不等人”，认为当局调查以后不能够“放进柜桶等几年”，应尽快善用结果并展开重建工作。

深水埗是本港都市发展较早的地区之一。自从上世纪初大规模填海造地算起，这一带的市区发展已经有逾百年历史，这亦导致该区的建筑物普遍日久失修。过去20年间，市建局已在深水埗区进行不少重建项目，像是福荣街的海峰和喜遇、顺宁道的尚都、侨荫街的一号九龙道等，通州街的映岸预计于今年推售、来年落成，兼善里／福华街发展项目则是刚起步，估算2031年落成。但以往的项目以需求主导模式，偏向零碎，今次拟议的研究范围明显全面得多。

残破旧区存在多项问题

根据民政事务总署的私人大厦资料库，深水埗区有记录的2,147幢私人大厦里，逾半的1,111幢建筑年份是在1974年或以前，并且有507幢属于“三无大厦”。其中424幢是同时达50年楼龄且无任何大厦管理组织，这些高危建筑占区内大厦总数达19.7%，数字为各区之首。

除了大量失修楼宇亟待重建，2021年人口普查结果亦显示，深水埗区住了大量人口，人口密度及五年内净迁入量同为全港第二。而当中不少居民乃住在“㓥房”之中，数字由2016年的15,729户（占全港16.6%）升至2021年的22,153户（20.6%），数目仅次于油尖旺区。

市建局2017年进行《油麻地及旺角地区研究》的范围，约65%楼宇楼龄达50年或以上，但深水埗区研究范围内楼龄达50年或以上的私人楼宇比例还要高，接近七成。可见今次研究范围内的居民处于更差、更危险的条件，当局自然也应该尽快进行相关市区更新工作以求改善他们的居住环境。

重建必须照顾居民需要

无论是出于改善居住环境的期盼，抑或惧怕既有生活遭到打乱，当地居民最希望知道的，肯定是重建工作的具体日程，好让他们能够提早做好准备。偏偏这总是资讯往往最为欠奉的环节。

市建局的同类计划油旺地区研究在2017年展开，2021年底完成，历时四年。市建局虽然制订了一系列发展概念和所谓的新规划工具、预示2047年若不顺利重建会有什么后果，但对哪时可以开展相关项目这个关键问题全无触及；公开的资料手册在交代其“未来工作”时，只是笼统表示“在进行公众咨询后”将“物色先行项目”和“按机制进行进一步咨询”。深水埗区现在只是预告收集意见，即使今年内展开研究，可能也要2027年才完成，正式重建跟渺渺无期没多少差别。

另外，虽然韦志成在网志重申市区更新旨在“提升居民生活质素”，可是局方研究派发问卷对象仅限“业主”，似乎忽略了真正居于区内单位的租户需要，好像跟《市区重建策略》规定进行市区更新的原则之一——“受重建项目影响的居民应有机会就有关项目表达意见”未尽相符。尤其是深水埗居民以年龄较高、收入较低的群体为主。区内65岁以上人口占20.4%，高于全港平均的19.6%，至于家庭住户每月收入中位数仅21,490元，是全港最低的一区，说他们的权益特别需要保护也不为过。局方必须确保另一条原则——“受重建项目影响的住宅租户必须获得妥善的安置”，能够得到落实。

早前局方启动毗邻的兼善里发展项目，亦有旧楼单位在人口冻结登记后出现业主拒绝维修或加租逼迁的情况。加租或许是市场行为，但却不应因为市建局的重建规划带来此等恶性效果。既然持份者们都是看准区内重建发展所带来的机遇，那倒不如当局在计划之初就拟订好长远重建日程，让各方不致因暗中猜度而牺牲了那些被蒙在鼓里的租客。

最后，局方亦得紧跟《市区重建策略》下的“以人为先，地区为本，与民共议”方针，接纳受过往项目影响的居民组织建议，设立租务奖罚制度或将冻结保障范围扩大去到租契本身，阻止业主在等待重建期间作出各种损害租户权益的不当行为。像深水埗这一种发展经年、千疮百孔的旧区，没有人会否认应该加快进行市区重建更新，但它不应该建立在牺牲旧居民利益的基础之上。从早期的意见调查，到后续的执行落实，真正居住于区内的居民都不应该被任何其他考量给拒诸门外。