吕宇健：若不撤销SSD、楼价骨牌式挫3成　负资产重上高峰10万宗？

近年楼价持续下挫，较高位累跌两成。人称Ken Sir的物业投资者吕宇健接受《香港01》专访，表示近年定期存款利率高达逾4厘，令市场上“冇人投资港楼”，又预计若政府不撤销额外印花税（SSD），香港楼市将会骨牌式下跌，楼价或再跌两至三成。

吕宇健表示，目前楼价由高位累积下跌两成，未来关键是加息及减息情况，又指目前普遍住宅租金净回报大约2厘，惟定期存款利率高达逾4厘，早前更高达5厘，导致市场上“冇人投资”。

打赌若不取消SSD　重现10万宗负资产

他又指出，如果政府不撤销额外印花税（SSD），预计香港楼市将会骨牌式下跌，尤其是启德重灾区，因区内绝大部份业主，逾九成业主都未供满楼。更指“我敢打赌，两年内不取消SSD，到时将会有10万宗负资产”，重返高峰。资料显示，目前负资产数字，截至1月底约2.51万宗，而2003年沙士高峰期有约10.6万宗负资产。

负资产个案比例大幅攀升

若负资产个案升至约10万宗，将有别于20年前同样数字。吕宇健指出，若今时今日出现10万宗负资产个案，相关比例是相当高，又举例以目前全港160万个私人住宅作估算，以前2003年沙士期间，是全港约七成业主未供满楼，假若当时未供满楼个案是约120万宗，即比例约8%；惟目前是七成业主供满楼，即3成业主、约48万名业主依然在供楼，假设出现10万宗负资产，比例已相于约20%。

高成数按揭成负资产急升主因

负资产个案主因来自高成数按揭。吕宇健直言，近年有很多市民采用高成数按揭买楼，他们普遍是中产人士，家庭月入大约5万元，“如果呢班人出事，香港就大件事，就会对这班失去信心，人才自然会流失”。他又指，目前香港本应该是人口红利的时候（即劳动人口在总人口中的比例上升），不过情况逆转，很多人市民离开香港，未来香港将会出现每3个人，就有2个65岁以上老人家的严峻情况，市场购买力成疑。

昔日低价入市老业主为现时楼市重新定价

对于楼价走势，他预计，若未来两年政府不取消SSD，楼价料将再跌两至三成，认为主要是由于早年入市的业主止蚀离场。他举例说，好早年前买入的荃丰中心，30年多前可能只是数十万元，数年前高峰期升至500万元，惟目前跌400万元，最终可能再劈价至350万元才沽出。

在以上情况，昔日低价入市的长情老业主，为市场重新定价，而高峰期入市的市民全部变为负资产。近年才入市的市民不单止输了首付、税款、装修费，而需要面对物业贬值的困境，以上述荃丰中心个案来计算，损失高达200万元。

他又表示，目前传统十大屋苑正正出现类近情况，如美孚新邨的早年一手老业主，可能当时买入价只是几万元，现时止赚离场，升值超过百倍。

“未来两年在香港买楼，唔觉得有值博率”

港楼前景堪忧，吕宇健直言“未来两年在香港买楼，唔觉得有值博率”，因目前定期存款高达一年5%回报，两年则有10%回报。现时买楼杂项成本（税款、代理佣金及律师费等）大约5%，反映若两年内楼价只升15%，买家只系能够打和，若楼价升唔够15%，就会等同于输钱。