新㓥房大王吕宇健倡设机制监管　拥1700个㓥房、一年收租3000万

虽然楼价持续下跌，惟本港住屋问题依然未解决。去年10月份政府于《施政报告》内提出成立“解决劣质㓥房问题工作组”，以取缔劣质㓥房。在港经营约1,700个㓥房租务、人称Ken Sir的物业投资者吕宇健接受《香港01》专访，他认同政府有意取缔劣质㓥房的取态，惟认为当局需要建立发牌机制，以监管㓥房市场。吕宇健同时又透露，目前管理多达约400个单位，当中已分间为多达1,700个“优质㓥房”，每月产生的租金收入多达约300万元，因此若政府订立发牌机制，有利集团进一步制度化。

香港㓥房市场一直存在不少楼宇结构、卫生安全等问题，部份业主为求取得高回报，单位尽量㓥细，同时也未有提供合适设施。目前年约42岁的Ken Sir吕宇健，为本港少数营运逾千个㓥房的私人投资者，他认为㓥房租务是一个极具投资价值的市场，因此过去十多年一直扩展相关业务，目前已管理多达约400个单位，当中分间为多达1,700个“优质㓥房”。

若设发牌机制、未来或可“搞上市”

吕宇健表示，该批分间房（优质㓥房）实用面积普遍介乎130至200平方呎，呎租普遍40元，每年能够创造高达逾3,000万元的租金收入，不过目前已到达“樽颈位”，未来希望㓥房市场可纳入监管，相信届时旗下㓥房业务可能容易进行资本化，未来甚至可以“搞上市”。

自置、租用物业各占一半　专攻“旧烂散”残装单位

Ken Sir大方拆解㓥房租务当中的租金回报大法。他表示，旗下管理的单位，一半为自置物业，另一半为租用单位，租回来的单位，大多数都是由年老业主或发展商持有，单位持有多年一直在等待收购或正在进行收购，因此单位本身为“旧烂散”的残装单位，该类单位业主本身无力重新装修。

因此Ken Sir便向部份业主提出长达10年的租约期，及后再为单位花费约30万至50万元进行装修；而部份由发展商收购中的大厦单位，也会把单位向Ken Sir出租约三年。

倾向签10年长租约、装修费至少30万　回本期最快两年

他表示，由于与业主签下长达10年的租约，因此当中会有条款让他们与业主在每隔两年时重新审视租金水平，以避免与市场水平偏差太大。又指普遍单位的每月每呎成本约20元，但翻新后再租出后，普遍呎租能够高达40元，不过回本期依然需要大约两至三年。

对于㓥房业务如何赚钱，Ken Sir也大方分享当中的秘诀，他指出，他向业主租用旧楼单位，通常会向业主缴付“两按一上”，即两个月租金作按金、一个月租金作上期，合共三个月的租金；但单位翻新后出租时，又会向新租户收取“两按一上”，因此“按金对按金”互相抵销。

“按金对按金”互相抵销　单位入则全法“一㓥四”

向业主租用单位后，会视乎单位大细，向有关当局入则，合法地分间为3个至4个㓥房，基本上每个㓥房的装修费约10万元，即一个单位总装修费连入则费用，合共逾40万元成本。

以上述个案计算，整个单位每月租金支出为1.3万元，但分间为4个㓥房后，月租可达2.6万元，两者相减后每年收入可达逾15万元“租差”，意味只要约3年时间，租金收入就可抵销装修费成本。因此，签下长达10年租约的单位，余下7年租约期的租金将会成为“净袋”的利润。

若设立㓥房发牌机制　㓥房王国或资本化、“搞上市”

Ken Sir又透露，目前旗下㓥房规模，每月可收租约300万元，一年收入超过3,000万元，认为如果㓥房设立发牌机制“合法化”，他的㓥房王国将可以资本化，未来甚至可以“搞上市”。他又指出，整个管理团队有十多人，目前公司每月会新增约4至5个单位，并将该批单位重新装修分间为20多个㓥房，一年可新增300个分间房。

↓旺角通菜街唐楼㓥房“一㓥四”↓

甚少遇租霸　皆因以信用卡一炮过付清全数租金

不过租务市场不时会出现拖欠租金的“租霸”，面对欠租、拖租情况又如何应对呢？Ken Sir笑言他们甚少遇到租霸，皆因其优质㓥房的租户，全部均会一炮过付清全数租金。他指出，新租户有意承租㓥房时，他们会建议新租户申请信用卡，以信用卡一笔过缴付租金，更可赚取迎新礼品，因此大部份租户均使此类付款办法。

他又指，这种建议租户申请信用卡的做法，除了可避免被拖租的风险，更可以间接地透过信用卡公司量度、衡量租户的财务状况，“如连信用卡公司都不批，就会放弃该名租户，直接不租了”。

“用别人的钱、用别人的Credit、赚取自己的租金”

Ken Sir坦言，这种赚“租差”的做法让他能够轻身上阵，迅速收取全年租金，以缴付装修费用，直言“我都系用别人的钱、用别人的Credit、用别人的时间上班，去赚取自己的租金”。因此他指，旗下优质㓥房的目标租户，包括不少公务员、纪律部队如消防员等，普遍都是一些收入较稳定的人士。

此外，他又指出，而且该类人士由于会在不定期迁往不同部门，而且更需要轮更通宵工作，举例说有纪律部队职员会被派往远至落马洲的偏远地区工作，由于不想浪费交通时间，因此对偏远地区的旧楼单位有一定需求。

↓石塘咀业昌大厦单位“一㓥三”↓

㓥房设电子锁、烟雾感应器、Wifi等设施

旺角通菜街17号唐2楼为吕宇健旗下其中一个分间单位，面积700平方呎，单位“一㓥四”，每个分间房面积约130至200平方呎。其中A室面积160平方呎，近月以每月约7,500元租出。

至于位于石塘咀山道4至16号业昌大厦3楼的单位，面积580平方呎，单位“一㓥三”，当中两个分间房面积约200平方呎，余下一个分间房面积约130平方呎，月租介乎8,500至8,800元。该类㓥房（分间房）设有电子锁、烟雾感应器、Wifi等，水电费用则另行计算。