美联合谋定价挨告　中原申《宽待》未被控　竞委会：可理解为斗快

一手市场萎缩，地产经纪生意难做。今年年初本港四大地产代理行发出内部通知，指示由今年1月1日起，所有一手新盘成交实收佣金必须最少2%或以上。当时引起竞争事务委员会（下称竞委会）关注，并指评估有关行为会否引起《竞争条例》下的竞争问题。此外，当时地产代理监管局（下称地监局）也呼吁地产代理避免触犯《竞争条例》，又指违反竞争守则可被施加罚款（最高为公司年度营业额的 10%，最长三年）。

竞争事务委员会入禀控告美联物业、其管理层及香港置业，涉嫌连同两间地产代理公司合谋订定佣金比率。不过涉及案中的中原集团，由于申请《宽待政策》，协助调查，因此未被控告。

竞委会公布的案情指出，2022年12月至2023年3月期间，地产代理商美联与其竞争对手 - 中原地产代理有限公司及利嘉阁地产有限公司(统称“中原”) 协议订定在销售香港一手住宅物业时，必须收取最少百分之二的实收佣金，有关做法等同固定或限制了前线代理可向物业买家提供的最高佣金回赠（俗称回佣）水平。

竞委会：回佣是影响买家购买物业的一个元素

由于回佣是影响买家在购买物业时，最终需支付多少金额的一个元素，因此竞委会有合理因由相信，有关安排构成属严重反竞争行为的合谋定价，及 / 或交换影响竞争的敏感资料违反《竞争条例》下的 “第一行为守则”。

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中原申请《宽待政策》

是次中原未有被竞委会提告，主要由于申请了《宽待政策》。竞委会的《宽待政策》旨在向从事或牵涉入合谋行为的业务实体和个别人士，提供强烈和透明的诱因，使其停止有关行为及向竞委会作出举报。根据现行宽待框架，首名属于以下其中一类，并持续符合所有宽待条件的合谋成员，将可获得宽待。

第一类：向竞委会举报其牵涉入的合谋行为，而竞委会在收到举报时尚未就该行为展开初步评估或调查；或第二类：就竞委会已经展开评估或调查的合谋行为，向竞委会的调查及之后的执法行动提供重大协助。

竞委会不会在竞争事务审裁处就宽待协议所涵盖的行为，对成功申请宽待的人士（第一及第二类）展开任何法律程序。根据《宽待政策》旨在业务实体或个人如果是合谋行为唯一的主谋，或曾经胁迫其他各方参与该合谋行为，则不会获得宽待。

中原并非不需负上法律责任

竞委会又指出，中原获得寛待并不代表完全不需负上法律责任，当法庭裁定有关行为违法后，竞委会可向中原发出违章通知书，要求中原承认法律责任，而因事件受影响的消费者可透过法律诉讼而追讨损失。

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15:53 问及油站的价格行为会否涉及反竞争行为。竞委会指出，早前就汽油市场作市场调查，也曾前往立法会解释已做工作及解说，竞委会极之关注相关市场，表示若有合谋行为，《宽待政策》也适合用于汽油市场。

15:51 竞委会指，《宽待政策》可贵之处不单至协助执法，也有效减少未发生的合谋机会。

欧盟液晶体案件　有生产商申《宽待》、避过60亿欧元罚款

15:48 问及会否涉及不公平及放生相关人士，竞委会主席陈家殷表示， 在国际间都会使用《宽待政策》，针对合谋行为，又指没有涉案人士提供资料，很难调查。如欧盟在液晶体生产商案件中，其中一家申请《宽待政策》的生产商，最终成功避过60亿欧元的罚款。长远而言，有利消费者。

15:45《宽待政策》被理解为斗快。竞委会主席陈家殷表示， 有一套制度，可理解为斗快，只考虑首名人士，但为首名人士会作标记，但若评核不合资格，则会让其他人士申请《宽待政策》。

15:39 竞委会指，案件只有美联及中原参与。市民在期间买楼出现有损失，买家是有渠道 可申请后续诉讼，会向中原发出违章通知书，违反第一行为守则。另外未有发现有较小型地产代理跟随。至于美联取态则不方便透露。

15:35 竞委会指出，《宽待政策》是斗快，只考虑第一名举报行动的人士，可理解为斗快，又指宽待政策是接受首名举报及提供重大资料的人士，并非是谁最快撤销内部通告。

竞委会主席陈家殷表示， 《宽待政策》是世界各地处理竞争法的主要工具。而《宽待政策》是取决于“斗快”，重申只会考虑首名申请《宽待政策》的举报人士。

15:33 竞委会指出，在去年12月了解事件，相信为两大代理商集团的互动。资料显示，中原在2月份取消内部通告，而美联在3月底取消内部通告，惟不清楚两者撤回原因。

15:29 被问及是否斗快宽待？竞委会指出，有一个合作和解的政策，惟详情稍后解释。对于美联情况，不便透露太多。

15:28 竞委会指出，未有证据颢示提出主谋，双方会议共有6次，方案是协商出来的。为何是2%，竞委会估计可能是因营商环境问题，为免却竞争，所以有此协商。

15:22 竞委会指，在案件中，中原很快提供协助及申请宽待，提供多项资料助调查。 中原过程中态度合作，因此能在11个月内提告，若无中原协助，需时不止11个月。

竞委会向审裁处申请要求声明美联违反《竞争条例》“第一行为守则”，以及该5名高层违反该守则、要求施加罚款、撤销出任董事资格、支付竞委会调查费用及讼费等。

资料显示，八名被告依次为美联物业代理有限公司、香港置业（地产代理）有限公司、美联集团有限公司、美联集团副主席黄静怡、美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明、美联物业董事李颂贤、美联物业住宅部营运总监张子存、美联旗下香港置业行政总裁马泰阳。

竞委会入禀竞争事务审裁处，入禀状指去年10月至12月期间，美联及中原集团的高层召开多次会议后达成协议，它们连同旗下的香港置业及利嘉阁，代理必须在一手楼交易收取最少2%佣金，否则要得到董事批准，今年生效。

4间公司在去年底亦有就规定出内部通知，入禀状指美联直接参与事件，5名管理层亦涉事。中原是美联的对手，它们涉嫌合谋定价，违反竞争法。根据《条例》“第一行为守则”，市场参与者之间不得订立妨碍、限制或扭曲在香港的竞争的安排。竞委会今日稍后将开记者会，预料会交代事件。

过去新盘代理佣金一般超过2%，个别更达3%至4%，但不少代理会靠回佣抢客，令实际收取佣金低于2%。为追回佣金收入，市场消息透露，本港四大地产代理行包括中原、美联、利嘉阁及香港置业，近日发出有关一手新盘佣金事宜的内部通告，表示“由2023年1月1日起，所有一手新盘成交（包括货尾盘）公司的实收佣金（即扣除所有开支）必须最少2%或以上，否则需签批至董事”。

据了解，现时新盘项目推售时，代理佣金普遍超过楼价2%，个别新盘的佣金更高达3%至4.5%。不过，代理为抢客，通常会把佣金一部分作为买家的回佣，令实际佣金收入减少。个别代理为求开单，更会“回爆”，即回佣幅度高达佣金的80%，直接令公司及员工收入大减。