临约减辣条款｜律师称有纠纷或无案例可从　地监局：行径不妥当

市场低迷，市场憧憬下周公布最新一份《施政报告》会有楼市减辣、撤辣措施出台。中原集团旗下有代理行就二手买卖提供减辣、撤辣“买卖备忘录”（备忘录），列明若无公布减辣、撤辣，该交易临约可毁及退还订金，买卖双方各不追究。

地监局亦认为，此行径并不妥当，容易引起法律争拗。正研究使用有关备忘录是否已违反指引，并会采取跟进行动。

有学者认为该类备忘录属“一个想买楼，一个想卖楼”各取所需，当中最重要是视乎买卖双方是否于一个知情、无压力，以及你情我愿的情况下同意签署，不存在不公平的情况。不过有律师提醒，该类备忘录于市场上属新鲜事，假若日后出现纠纷亦未必有案例可参考，又不排除是因见近期楼市淡静，代理出招吸客推该类备忘录。

为减辣、撤辣提供二手“买卖备忘录”

中原集团旗下中原地产及利嘉阁地产，新近就二手买卖提供相关“买卖备忘录”，列明如施政报告若无公布减辣、撤辣，或交易未能于施政报告后三日内另达成协议，该临约销毁及退还订金予买家，此后双方各不追究。

“买卖备忘录”又指，若最新一份《施政报告》有就撤销或下调买家印花税、额外印花税，或调整至少于15%的双倍印花税，该份临时买卖合约才会生效。而负责该成交之地产代理亦会于公布后才填写合约效日期及成交期，并将该临约及订金支票送往买卖双方指定律师楼。不过值得留意的是，上述买卖双方可拣选一项或多项辣税，减辣幅度则没有提及。

该份“买卖备忘录”亦建议买卖双方先自行咨询律师独立意见，而决定签署此备忘录及该临约，该法律责任亦一概与经纪无关。

地监局：行径并不妥当　易引起法律争拗

地监局表示，已透过电邮及网站向持牌人发出提醒，以表达十分关注近日有地产代理公司要求物业买卖双方签署备忘录，内容涉及若政府 在施政报告中未有宣布放宽住宅物业需求管理措施时，买卖双方可取消交易。

监管局认为此行径并不妥当，容易引起法律争拗，并会引起物业市场混乱。局方正研究使用有关备忘录是否已违反监管局指引，并会采取跟进行动。监管局同时提醒物业买卖双方，在签署任何协议文件前，必须取得独立法律意见，并留意备忘录内有关的安排及协议条款可能涉及瞒税及／或其他法律责任。

楼市吹淡风　律师：不排除为吸客推该类备忘录

律师谢天良回复《香港01》时表示，近期楼市吹淡风，一二手交投淡静，加上撞正市场憧憬减辣、撤辣，故不排除该类备忘录是代理刺激楼市交投的行为，鼓励市民入市。加上该类“买卖备忘录”某程序上亦类似优先购买权的买卖协议，若税局日后追究亦不排除要补交印花税。

他又指，该类备忘录于市场上属新鲜事，对买卖双方亦存在一定风险，虽然买卖双方可于备忘录中拣选其中一项或多项辣税，惟当中并无提及减辣幅度，反映只要有轻微的减辣即可触发买卖生效。

他担心若果买卖双方于签署后，出现单方面违反承诺并闹上法庭的话，判决亦只能够取决于法官的取向，而取向亦不排除与买卖双方或地产代理有分别。

施永青：“买卖备忘录”为满足买家、业主要求

中原集团创办人施永青回复《香港01》时表示，出现上述备忘录主要是满足买家以及业主对于憧憬撤辣、减辣要求，而类似的附加条款，过往亦有出现在其他买卖合约都会出现，只是内容有所不同。

另外坊间亦意见指，相关备忘录有机会造成税务漏洞。施永青表示，该备忘录于落实临约前签署，加上目前买楼需要经律师楼代办处理印花税，“无得唔交，律师楼会帮你搞”，故认为不存在税务漏洞。

被问及假若下周未有减辣、撤辣措施出台，会否出现大量卖家被压价或取消交易的情况。施永青则表示“控制唔到”，但相信若买家对该单位有兴趣，仍会选择继续洽购。不过暂时手上未有数据显示签署该备忘录人数。

港大张圣典：买卖各有所需　“一个想买楼，一个想卖楼”

据上述备忘录所显示，买家有权在施政报告并无公布减辣、撤辣措施后要求退回订金，当中亦不排除可以先“锁死”楼价直至成交，反之业主亦不可能于取消交易杀订，当中会否存在不公平的情况值得商榷。

香港大学房地产及建设系客席副教授张圣典表示，这一类型的“Conditional Offer”或“Agreement”最重要是视乎买卖双方是否于一个知情、无压力，以及你情我愿的情况下同意签署。加上，楼宇买卖本身亦是各有所需，“一个想买楼，一个想卖楼”，所以只要双方都有这个意愿下，则不存在不公平的情况。

另外，张圣典续指楼市减辣、撤辣措施会否出台，政府亦会以整体经济、民生甚至乎银行体系稳定性而决定，并不会因为坊间一、两份商业契约而产生压力，料政府亦需要以大局为重。