土地回顾︱首三季私人土地供应涉1.19万伙　年内暂录22宗强拍申请

发展局料将于今日（30日）公布本财年最后一季度的卖地计划。中原测量师行执行董事张竞达指，回看2022／23财政年度首三季度，据发展局早前预计，土地供应量为11,900伙，已达年度供应目标逾九成比例。当中，政府卖地、铁路物业发展项目、市建局项目及私人发展重建项目分别提供约5,370伙、3,000伙、925伙及2,605伙。

铁路物业发展项目方面，本财年首三季已推出东涌配电站（约1,600伙）以及小蚝湾车厂上盖物业第一期第一批（约1,400伙）两个项目，后续则可能推出东涌东站第一期项目（约1,580伙）。

市建局项目方面，则已推出西营盘崇庆里/桂香街（约165伙）、土瓜湾荣光街／崇安街（约560伙）以及西营盘皇后大道西／贤居里（约200伙）合共3个项目。

政府卖地方面，2022年卖地表住宅用地数量为13幅，其中，并非滚存自上年的新增用地为5幅，两数字均为2011年后政府恢复定期卖地后逾十年的新低，且近四年卖地表均维持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地则不超过10幅，反映政府土地储备有限且补充缓慢。

今年首推“限呎地”即流标

卖地表已推出的住宅用地中，屯门青山公路 - 大榄段（屯门市地段第561号）地皮较受瞩目，该用地于2022年4月底曾接5份标书，惟未达底价而流标，同年再次推出，并于10月以呎价3,522元成交，远低于4月份时市场普遍预计的5,000元至7,000元水平，反映市况转弱，发展商投标心态偏审慎。

启德地价重返八年前的水平

随著市况转弱，地价向下，12月份启德第2A区商住用地以87.03亿元批出，每呎楼面地价仅6,138元，远低市场估值下限23%之余，地价更重返八年前的水平。

此外，为抑制住宅单位面积过细的“纳米楼”风气，政府2021年12月提出将最低单位面积要求加入地契条款中，订定每个住宅单位实用面积不得少于26平方米（约280平方呎）。2022年2月25日起，政策进一步推展至所有政府卖地项目、铁路物业发展项目、市区重建局项目以及私人发展商的换地和修订地契的申请。

故此，近期推出的所有住宅官地卖地条款中，均包含单位面积下限条款，上述屯门青山公路 - 大榄段地皮便是首幅设有该限呎条款的住宅官地。

目前，卖地表中尚余6幅住宅用地，以新界西及离岛为主，亦包含一幅启德地皮。该幅启德住宅用地由此前的近启德站的两幅商业用地改划而来，估计总值约为52.2亿元，楼面呎价约6,000元。

今年暂录22宗强拍申请

强拍方面，截至2022年9月30日止，今年暂录22宗强拍申请，当中较为受关注的个案包括新世界申请强拍铜锣湾波斯富街、利园山道一带旧楼，地盘面积达约19,800平方呎。而宏安地产及会德丰地产亦同样积极，各有4宗强拍申请。

宏安地产（1243）的强拍申请中，有3宗位于鸭脷洲，一宗位于油塘；而会德丰地产的强拍申请中，有3宗位于跑马地黄泥涌道，一宗位于黄竹坑。

考虑到距离上次放宽强拍门槛已有逾十年，行政长官在2021年施政报告中提及有意再降低强拍申请门槛，并于2022年施政报告中披露建议细节。

当中，50年至70年楼龄的旧楼，强拍门槛由八成下降至七成；楼龄70年以上的旧楼，强拍门槛由八成下降至六成。另外，地段并非位于工业地带，而地段上所有的建筑物均为30年楼龄或以上的工业大厦，强拍门槛由八成降至七成。其余类别的物业，强拍门槛则维持不变。同时又建议容许平均计算相连地段业权。