楼市蚀让成风　邓成波家族输逾10亿最伤｜2022财经暗黑事件

受疫情等因素拖累，2022年本港物业价格显著回落，市场涌现大批蚀让成交，除全幢酒店、长者屋，连港岛超级豪宅亦难逃“损手”命运。若以帐面亏蚀金额计，今年“蚀得最甘”的头五宗物业买卖，四宗由“舖王”邓成波家族售出，蚀让金额合计高达9.8亿元，相当于106伙太古城三房单位。

砵兰街旭逸酒店4年惨蚀34%

今年蚀得最劲的一宗物业买卖，为旺角砵兰街旭逸酒店，在9月份以7.3亿元沽出。物业由邓成波家族于2018年以11亿元向英皇国际（0163）购入，持货四年转手，帐面蚀约3.7亿元，蚀幅高达约34%。以酒店提供199间客房计，每间客房作价约366.8万元。

汀兰居蚀2.6亿卖　富贵长者屋贬值12%

至于年内损手金额第二多为荃湾服务式住宅汀兰居，由邓成波家族于5月份以约14.2亿元售予恒地（0012）李兆基女婿郑启文持有的华大酒店（0201）、顺豪物业投资（0219）、顺豪控股（0253）。邓氏家族于2017年以16.8亿元购入汀兰居，2020年9月放售，初时意向价达23.8亿元，不过以今年成交价算，帐面贬值2.6亿元或15%。

蚀让金额第三、四高同样来自邓成波家族，其中包括九龙城联合道18号“富贵长者屋”蔚盈轩，提供92伙，今年6月份以11.4亿元卖出，较2017年买入价13亿元，帐面蚀让约1.6亿元或12%。上述仅为年内蚀让金额最大的个案，该家族期内尚有蚀卖其他舖位、工厦物业等。

海航TWELVE PEAKS洋房贬值近1.2亿

豪宅市场同样哀鸿遍野，当中，山顶超级豪宅先后出现两宗瞩目“大刁”，包括由海航集团董事长陈峰或相关人士持有的山顶TWELVE PEAKS双号洋房，为银主盘，今年1月以3.87亿元落实沽予中国手机生产商酷派创始人郭德英。洋房实用面积4,241平方呎，由海航集团相关人士于2015年2月以逾5.06亿元买入，现帐面贬值23.5%或1.19亿元。

↓↓TWELVE PEAKS双号洋房↓↓

融创中国孙宏斌胞弟卖楼蚀五千万

而另一宗瞩目豪宅蚀让，为融创中国董事长孙宏斌胞弟孙宏兵持有的西半山敦皓高层复式C室，实用面积2,345平方呎，连460平方呎平台，今年3月份以1.38亿元沽出，较2018年10月份买入价1.888亿元，帐面蚀约5,080万元或26.9%，为今年蚀让幅度最劲的住宅个案。

↓↓敦皓高层复式C室↓↓

Mount Nicholson帐蚀6000万　或涉内部转让

至于较近期则有山顶超级豪宅、有“亚洲楼王”之称的Mount Nicholson，首录二手成交，由香江集团董事长刘志强之女儿刘楸妍持有的16楼C室，本月中以5亿元登记易手，较去年11月买入价约5.6亿元，一年间帐面贬值约6,092万元，蚀幅约10.9%。不过有代理消息指，上述单位过去未曾在市场放售，不排除业主自行沽出单位或涉内部转让。

翟聪：不少业主借贷比率过高　未能再融资

对于今年市场屡录大额蚀让成交，高力香港资本市场及投资服务行政董事翟聪认为，主要原因除了市场进入加息周期外，过去不少业主的借贷比率过高，在整体市况大幅回落的情况，部分业主未能顺利Refinance（再融资），为了加快套现，宁蚀让沽货。他预计，未来两至三个月息口仍会在高位徘徊及横行，料市场会出现更多银主盘或蚀让盘。

他又表示，目前海外投资基金在港入市取态变得更为审慎，采取“Wait and See”的策略，相信该类基金客将会在息口出现明显见顶讯号时才会再作部署，而本地投资者或会更早出动，趁低位吸纳平价盘。