卖地计划｜赤柱、启德地估值达200亿　分析：跌市推贵重地存风险

楼市气氛疲弱，无阻政府推出贵重住宅地皮。发展局今日（29日）公布第三季度（2022年10月至12月），推出3幢住宅官地，其中两幅地皮估值各达约200亿元。

下季卖地计划最瞩目的地皮为赤柱环角道地皮，地盘面积约26万平方呎，预计可建楼面高达约47.9万平方呎。市场预计该地皮每呎楼面地价约2.5万至4.3万元，即估值高达119亿至206亿元，较今年2月份的估值上限回落4.4%。

至于另一幅百亿级地皮为邻近宋皇台站的启德第2A区4号地盘、5(B)号地盘及10号地盘，地盘面积约17.25万平方呎，可建楼面约138万平方呎，预计每呎楼面地价约1.05万至1.4万元，即估值高达145亿至193亿元，较2月份估值下滑7%至16%。

料发展商竞投启德地　出价不会进取

对于两幅大额地皮即将推出，华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，目前楼市处于跌势，政府推出此类贵重地皮，面对一定风险，尤其赤柱环角道地皮，未来定位料为超级豪宅，不过，受疫情影响，香港尚未通关，内地购买力未能来港，豪宅市场未明朗。他预计每呎楼面地价可达3万至3.2万元，日后每呎可卖4万至5万元。

此外，下季再推启德大型住宅地，梁沛泓表示，虽然二手楼市况欠佳，但多家本地发展商在启德区内已持有不少项目，即使发展商未必会以进取价投地，料依然会参与竞投“托一托个价”。

【第三季度推出住宅地】

推地速度较预期慢　2025年或现供应断层

莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管王兆麒形容，新一季卖地计划“没有惊喜”，政府推官地速度较预期慢，整体房屋供应仍然依赖私人发展。他认为，香港房屋供应量在2025年前尚可接受，但现时卖地反映2025年后的一手供应状况，而2025年后的两至三年，市场住宅供应量或会暂时性供应断层，因届时“北部都会区”及“明日大屿”等大型规划的房屋供应仍未到位。

他续指，以香港现时楼市市况，发展商投地出价取态料会较为保守，他对于本财年推出用地能否全顺利卖出，表示不太乐观。而现时商业物业在租务及买卖方面的市况比住宅市场更为逊色，他不排除季内推出的商业项目，也有流标风险。

三幅均属改划地　反映政府“弹药”紧张

团结香港基金土地及房屋研究员梁跃昊则表示，今季推出的三幅官地均属于改划地，当中赤柱及启德地皮更是在未完成改划程序之下随即推出，反映政府手上的“弹药”非常紧张。再者目前启德只剩下三幅未出售的住宅用地，其作为近年土地供应重镇的日子亦即将告终。

与此同时，梁跃昊指，其他位于新界的新发展区内的私人住宅土地，尚未开始交付，因此有必要加快相关程序，以避免出现供应断层。