楼市大好友汪敦敬转向？ 认悲情气氛笼罩　谈楼市下跌四部曲

有“楼市大好友”之称的祥益地产总裁汪敦敬，近日发表题为“楼市下跌的四个阶段”的专栏文章，他指本港楼市虽然结构性没有改变，但却笼罩着罕见的悲情，并且出现“平行时空”，当中有个别下跌板块已经超越了微调的程度，但他强调非认为楼价会持续下跌。

汪敦敬指，楼价下跌的四个阶段之中，第一个阶段是个别的“劈价盘”出现，劈价的楼盘通常会容易引起较多准买家兴奋，于是劈价盘容易成为市场的焦点成交。

而第二个阶段是随着劈价盘增加和普及，当很多板块都有平盘的时候，买家就会回归比较的本质，劈价盘对市场聚焦力会减少，买家改变为“又要平、又要靓”。

楼梯式减价或在个别板块出现

第三阶段是“楼梯式减价”，当有一些板块的减价盘增加出现，但仍未有成交时，便是楼梯式减价之时，破格平盘会愈来愈多，准买家遂要求更低的价格。当一个板块第三个破格平盘至第五个破格平盘出现之时，价格就会一段段地拾级而下。

第四阶段是全面跌价，当跌的板块愈来愈多，去到一个临界点，本来上升的板块都会转为下跌。市场就由平行时空转为整个楼市都下跌。

他指，过去十多年楼价只曾出现第一阶段的下跌，而去到第四阶段的跌市，四十年来只出现过两次，一次是1983年，当时香港前途未落实前，另一次是1998年后的亚洲金融风暴。他并不认为是次会出现第四阶段的跌市，而第三阶段的初期跌市，他认为“的确有机会在个别板块出现”。

他又指，香港过去十多年来，从未试过第二个阶段，“想唱淡都唔得”，现时眼见部分屋苑处于第二个阶段，遂提醒“业主们执生”。

参考汪敦敬于去年底接受《香港01》访问时，曾表示对今年楼市走势乐观，看好整体楼价可升5％至10%。并指过去两年受社会事件及疫情影响，不少市民已累积一定购买力，认为楼市不存在泡沫。