拆局｜楼市真向好？ 林一鸣：由新香港人撑起
疫情稍放缓，发展商近月积极推售新盘，同时，楼价亦持续向上，新近楼价指数较2019年5月的历史高位，仅相差不足2%。不过，市场利淡因素未完全消散，通关无期、失业率高企、美国酝酿加息等不利因依然存在。楼市向好，是否言之过早 ？
铁路盘表现续强劲 个别单幢盘略逊色
本报盘点第二季（4月至6月）各个新盘表现，个别销情“跑出”，当中大围站柏傲庄 III、黄竹坑站晋环，分别售出逾90%可供销售的单位，且屡录即日沽清的成绩。此两盘的共通点，除是伙数多的大盘，亦是港人热捧的“铁路盘”。
至于启德THE HENLEY I，挟启德新发展区、屯马线通车等优势，亦沽出逾七成，呎价逾3万元。然而，单幢盘销情则好坏参半。其中，主攻上车市场的大角咀利·晴湾23，虽属中小型发展商出品，但首批入场“五球”有找，暂只安排一轮销售，已累沽逾92%。
不过，个别单幢项目定价或较进取，销情慢热。如西营盘尚珑4月起推售32伙，至今仅录7宗成交；另旺角ONE SOHO亦售出不足六成，逊于同期推售的另外三个油尖旺区单幢盘。
林一鸣：新香港人购买力大得难以想像
资深投资者林一鸣指，现时大市靠“新香港人”带动。他形容，“呢批人嘅购买力大得难以想像。”从新盘开售的现场可见，个别会一口气斥巨额买入数个单位，且不少是“一笔过”付清楼价。
他表示，这批人多为透过“内地人才计划”来港工作或读书的专才，在港工作约8至10 年，已陆续取得香港身分证，遂入市买楼定居。“新香港人唔只托住香港楼市，直头推紧佢（楼市）上去。”参考数字，2013年至2018年透过此计划入境人数，每年均有逾一万人。
半亿至1亿元物业 新香港人买家占比近半
参考美联早前公布的数据，今年首季一手私楼个人买家登记中，内地买家（以买家姓名拼音辨别）占个人买家于本港一手私楼注册量比率，连升三季，至今年首季录约11%。而若以物业金额划分，新香港人在银码5,000万至1亿元的大额物业中，占比达48.3%。其次，逾1亿元物业的占比也有达33.3%，反映财力雄厚，主攻中上价物业。
林一鸣指，新香港人拣楼的取向，很明显跟传统港人不一样，新香港人认为“新楼一定好过旧楼，屋苑好过单幢”，同时要有会所、泳池等，因为内地的房地产项目大多都是采屋苑形式兴建，故此，本港的大型屋苑式新盘，不乏这批新购买力的支持。他认为，如要针对新购买力，除非单幢盘有超过10％至20%折让，否则难以跟屋苑式新盘竞争。
然而，一手新盘数量有限，且部分需要抽签，故向隅者也倾向流入半新盘市场，如启德新发展区等屋苑，入伙仅两至三年。反而，一向被视为真正楼市“风向标”、主要依靠本地购买力的传统十大二手蓝筹屋苑，今年首4个月每月成交量徘徊300余宗，时升时跌，非特别炽热。