街市生意旺场　舖位租值却倒插一成　分析：料未来数年现蚀让潮

肺炎疫情下，街市生意转旺，吸引零售商高价吸纳民生区地舖，部分甚至由租转买，“升呢”做业主。不过，据差估署公布的2021年至2022年度应课差饷租值数字，部分以高价易手、或获高价抢租的民生区舖位，新一年度租值未见录升幅，个别更“插水”约一成。

过去多次涉足民生区舖市的投资者李根兴认为，街市舖租金已经见顶，今年才高价入市的投资者需小心，随时在高位“摸顶”，他相信未来数年将陆续出现街市舖位蚀让个案。

筲箕湾街市舖租值挫一成

疫情下，民生区的街市、超市生意均录大幅增长，惟翻查差估署资料，该些地区的舖位租值，均未见录升幅。如今年3月份，由建华集团行政总裁凌伟业以约5,700万元购入的筲箕湾金华街23号地舖，新一年度的租值为88.8万元，较上一年度的98.4万元回落9.76%。该舖位面积约1,000平方呎，由主力售内地直销菜的“新界仔”承租。

而由新界仔今年2月份以约2,410万元购入的天水围商场俊宏轩地下L21号舖，新一年度租值为63.6万元，同比持平，该舖面积约434平方呎，同样原由菜档新界仔承租，现购入舖位“升呢”做业主。

粉岭联安街地舖租值同比跌5%

至于新界仔在2020年6月以高价2,950万元购入的粉岭联安街17号地下1舖及阁楼，新一年的租值为41.4万元，同比同样持平。

舖位建筑呎价达7.8万元，若以实用面积计，每呎更高达13万元，呎价水平已贴近核心零售区地舖。不过，上述联安街舖位邻近的2号、3号及4号舖，新一年度租值均出现下跌，同比回落4.9%至5.24%，租值介乎21.72万至23.28万元。

家农高价抢租　大埔单边舖租值同比跌4.3%

与“新街市大王”建华集团关系密切的连锁菜档家农，近年在民生区崛起，不断扩充。今年3月，家农以5,000万元购入天水围俊宏轩街市L19及L20地下孖舖，呎价高达逾7万元。两舖的新租值合共为127.2万元，同比未有变动。

除巨额买舖外，家农亦以高价抢租舖位，如今年年初，家农以每月约50万元抢租大埔大荣里48号地下A号舖，较旧租金高出25%，呎租高达208元，与尖沙咀海防道相若。虽然家农以高价抢租，但翻查差估署资料，该舖位新一年租值为396万元，较对上一年的414万元回落4.35%。

李根兴：街市舖租已见顶

而“平民超市”佳宝食品超级市场老板林晓毅，今年初以1.05亿元沽出的天水围俊宏轩1楼101至102号舖，新租值为546万元，同比不变。该舖位面积约9,296平方呎，接手买家为楼上燕窝庄的两位董事侯君侠及侯君刚。

对于不少街市舖位租值走势持平或出现下跌，盛汇商铺基金管理创办人及行政总裁李根兴认为，情况反映租金已见顶。“大时大节个个都冲去街市买𩠌，租金（街市舖）梗系见顶啦。”他指，假若疫情放缓，年底市民可自由往海外旅行，街市舖位租金定将回落。

李根兴：现买街市舖　如同高峰期买罗素街舖

近一至两年，不少投资者率先买入街市舖位，李氏认为，今年入市买街市舖的投资者才算是“摸顶”。他续指，“而家个情况就好似2013年、2014年，好多买家冲去买铜锣湾罗素街、波斯富街啲舖，你信我啦，过多几年就好多蚀让出现。”

李根兴指，过往买街市舖位，普遍可享回报3至5厘，目前已经回落至2厘多，街市舖的吸引力已有所回落。