东边日出西边雨 投资市场起风云　银行Call Loan还是Offer Loan？

笔者是资深投资者，也是楼市和经济的专栏作者。个人投资的范畴不仅是地产，也包括金融股市和其他不同的行业，近来也开始研究投资人工智能（AI）产业。笔者虽然年纪不小，也要“活到老学到老”，长期怀著谦卑的态度，虚心学习更多新的事物。庆幸的是，在几十年的投资生涯中，本人曾经投资几百个工商舖物业，从来没有一个是输的，有人肯定会质疑，难道跌市也能赚钱吗？不瞒你说，跌市赚钱真的经常有，这就是商舖市场的奥妙之处；至于投资其他产业，笔者就不敢认专家，还要更努力认真学习，毕竟投资市场瞬息万变，稍有不慎便损失惨重。

笔者写文章已经20年，所有文章都是自己亲自撰写，从不假手于人，无论多么劳累和繁忙，也坚持自己写。因为这么多年以来，读者已习惯本人的笔风，如果突然请“枪手”，大家可能会感到不习惯。感谢读者多年来的错爱，笔者文章会坚持讲真话，以事实为依归，不会胡乱“作故仔”，更不会借专栏攻击他人。对于网上平台网主以搏取流量来赚取生活费，笔者可以理解。不过有个别网主刻意捏造事实，指名道姓攻击本人，无中生有诽谤本人投资的物业价格下跌超过一半，并唱衰本人哭晕在厕所，使本人带来极大的投资损失，本人正咨询律师团队意见，将考虑向相关平台和网主作出起诉及要求赔偿，我相信法律是公正的，胡作非为的人会得到法律应有的制裁。

攻击诽谤须付出代价

讲讲香港真实的一面吧。《2025年世界竞争力年报》评选香港为全球最具竞争力的三大经济体之一，排名重返全球第三，非常值得庆贺。香港在“税务政策”和“商业法规”排名全球第一；在“政府效率”和“营商效率”上升至第二。值得一提的是“营商效率”获评为世界第二，反映商界领袖对香港竞争力的正面看法。香港的优势还包括法治、法庭独立审讯、简单税制、低税率、市场高效透明、金融系统稳健、对标国际最高水平的便利营商环境，以及资金、资讯、货物及人员自由流动等，获得商界认同。这些是世界竞争力年报的评价，并非笔者在吹嘘。

再说说世界纷乱的另一面吧。国际形势持续动荡，俄乌战争、以巴冲突、以伊打仗，加上贸易战、关税战等等，这一切仍然没有停止。战争给人类带来不少灾难，关税战也让经济出现许多不确定性。还好我们身处和平的东方国度，感恩生活在稳定繁荣的先进城市，残酷的战争离我们很远，加征关税也没有让我们直接受损。因此，香港IPO市场异常蓬勃，集资金额位列全球第一，香港的国际金融中心地位得以巩固提升。这边厢环球资金持续涌入，振兴了本港金融股市；另一边厢银行的存款充裕，又会不会让部分资金流进楼市？

拆息停留在1厘内 资金将投进楼市

香港目前的银行同业拆息停留在1厘之内，而港元定期存款利息也在1厘以下，相比两三个月前急跌了三分之二，如果这个现象持续，大量的港元要寻找出路，部分资金流进楼市是很正常的。日前与香港主要银行商业部主管和几位经理举行饭局会议，谈到近来银行对地产客户的按揭取态，原来他们不是在Call Loan，而是要Offer Loan放款，证明银行资金充裕，借钱给客户买楼还是比较稳妥。

席间与几位商界朋友谈起楼市，原来他们都有投资物业，不过早几年银行不借钱，大家都是一次性付款（Full Pay)购买。今天利率大幅下调，银行主动要求客户借钱，源于早两年挂著向客户Call Loan，或者要求客户转卖物业还债给银行，再加上大量外资流入本港，银行普遍出现“水浸”现象。笔者相信，下半年是楼市在谷底徘徊及巩固之时，市场的笋盘和银主盘将会被消化吸收，利息如继续低迷，资金就要寻找出路，加上银行不是Call Loan而是Offer Loan，楼市肯定直接受惠。

笔者并非要刻意推动读者投资物业，但是如果属于有自住需要，那么下半年一定是入市良机。连过去一直看淡楼市的摩根士丹尼也忽然转軚，大摩分析师指出，本地楼价于5年前自高位回落30%，部分指标指向或已见底。即使目前可能还处于早期阶段，但看到了数个值得乐观的理据，认为香港楼市或将迎来4至5年的上升周期 。利好楼市的正面因素与笔者看法大致相同，主要有3点，包括取消双倍印花税、内地买家涌入以及近期本港银行同业拆息（HIBOR）利率下调，改善了供楼负担水平，从而释放压抑需求及投资需求。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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