这是最好的时代,也是最坏的时代！物业市场：成也利率,败也利率！

“世界立立乱，香港最安全！”在世界一片乱象中，香港与国家的风景这边独好。没错，如今环顾全球各地，不是受战乱影响，便是被关税胁迫，唯有中国不畏强权，坚持对等反制，逼得美方不得不作出让步。对于身处和平世界的东方大国，可以形容这是一个阶段性的胜利！

来看看近期香港的金融市场，大型新股排队到港上市集资，市场反应十分热烈。本港作为融资平台，在首次公开招股（IPO）及企业股份增发方面，今年的成绩令人非常鼓舞，宁德时代H股作为全球今年以来最大宗IPO交易，使香港目前在全球IPO排名进入第二。这是最好的时代，也是最坏的时代！当工商界被贸易战打得晕头转向的时候，环球资金投向了世界最安全的城市。是危是机取决于自身的处境，是好是坏都属于我们的时代！

这边厢，我们这些乐观主义者相信国家，相信香港，也相信自己。看到的是各地资金继续蜂拥而来，企业和人才不断增长扩张，带来的经济效益将会慢慢浮现。而中国今年首季经济增长高达5.4%，香港增长也达到3.1%，都属于增长较好的国家和地区。作为国际金融中心，香港的金融板块势头良好，既获取应有的利益，也符合自身的定位，前景可谓一片光明。那么这个优秀的产业顶住了半边天，又能否带挈其他行业健康稳定发展？如严重衰退的零售饮食业，以及地产业等等。

金融市场的蓬勃和人才政策的成功，将能够带动周边配套产业升级，除了有大量的家族办公室和各类基金的成立，也将是虚拟资产和Web3的新基地，香港更有充分条件打造成为亚洲教育之都，大量的人才来港工作、中外学生到港入读等等，创造住宅市场大量需求，以及学生宿舍这条庞大的产业链。那么在新的商机出现之下，传统行业又能否受惠复苏？悲观的论调仍然充斥市场，每当零售或饮食市场出现倒闭事件，媒体马上争先恐后报导；又如地产市场出现减价出售，网上又立刻纷纷唱衰物业市场，甚至指名道姓说这个破产那个走路，为搏更多流量，无所不用其极，真正“语不惊人死不休！”

银主盘低价成交　楼市于谷底徘徊

这是最好的时代，也是最坏的时代！传统行业的确到处出现商店“执笠潮”，当然也有一些新开张，总体来说应该是关闭多过开张；楼市方面，部分中小地产商和投资者因财困被银行Call Loan，甚至出现银主盘情况。然而相比1997年亚洲金融风暴至2003年“沙士”期间，香港出现逾万宗银主盘，现在的440几宗，只是小儿科。不过，现今某些投资者的物业被银主接管拍卖，便有大量的负面报导，虽然银主拍卖只是个别例子，但网上却充满讥讽嘲笑的言论，正是一沉百踩，香港网友的质素有下降趋势。

近日利率大幅下降，执笔当天银行拆息（Hibor)跌至0.67%，H按息低至1.9厘，创近3年新低，对经济和楼市带来十分正面的信息。笔者多次强调，利率是决定楼价升跌的主要因素，受制于美联储强美元政策，引致香港利息长期居高不下，也导致部分借贷过度的投资者和中小企业面临困境，苦苦支撑一段长时间后，资金链开始出现断裂，有的甚至连利息都没办法还，才引致银行使用收楼程序并进行拍卖。

这样的话，市场上会产生一些超低价成交，再经过网上淡友的大肆宣扬，骨牌效应之下，楼价便愈做愈低。所谓成也利率，败也利率，对于后市发展，笔者保持乐观态度，相信美国很快会改变货币政策，大幅下调利率，甚至重启量化宽松政策来支持疲弱经济。因此，虽然楼市还在低位打底，但是利率也会在低点徘徊，楼价自然就有机会止跌回升。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。