这是最好的时代,也是最坏的时代!物业市场:成也利率,败也利率!

撰文: 蔡志忠
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“世界立立乱,香港最安全!”在世界一片乱象中,香港与国家的风景这边独好。没错,如今环顾全球各地,不是受战乱影响,便是被关税胁迫,唯有中国不畏强权,坚持对等反制,逼得美方不得不作出让步。对于身处和平世界的东方大国,可以形容这是一个阶段性的胜利!

来看看近期香港的金融市场,大型新股排队到港上市集资,市场反应十分热烈。本港作为融资平台,在首次公开招股(IPO)及企业股份增发方面,今年的成绩令人非常鼓舞,宁德时代H股作为全球今年以来最大宗IPO交易,使香港目前在全球IPO排名进入第二。这是最好的时代,也是最坏的时代!当工商界被贸易战打得晕头转向的时候,环球资金投向了世界最安全的城市。是危是机取决于自身的处境,是好是坏都属于我们的时代!

这边厢,我们这些乐观主义者相信国家,相信香港,也相信自己。看到的是各地资金继续蜂拥而来,企业和人才不断增长扩张,带来的经济效益将会慢慢浮现。而中国今年首季经济增长高达5.4%,香港增长也达到3.1%,都属于增长较好的国家和地区。作为国际金融中心,香港的金融板块势头良好,既获取应有的利益,也符合自身的定位,前景可谓一片光明。那么这个优秀的产业顶住了半边天,又能否带挈其他行业健康稳定发展?如严重衰退的零售饮食业,以及地产业等等。

金融市场的蓬勃和人才政策的成功,将能够带动周边配套产业升级,除了有大量的家族办公室和各类基金的成立,也将是虚拟资产和Web3的新基地,香港更有充分条件打造成为亚洲教育之都,大量的人才来港工作、中外学生到港入读等等,创造住宅市场大量需求,以及学生宿舍这条庞大的产业链。那么在新的商机出现之下,传统行业又能否受惠复苏?悲观的论调仍然充斥市场,每当零售或饮食市场出现倒闭事件,媒体马上争先恐后报导;又如地产市场出现减价出售,网上又立刻纷纷唱衰物业市场,甚至指名道姓说这个破产那个走路,为搏更多流量,无所不用其极,真正“语不惊人死不休!”

银主盘低价成交 楼市于谷底徘徊

这是最好的时代,也是最坏的时代!传统行业的确到处出现商店“执笠潮”,当然也有一些新开张,总体来说应该是关闭多过开张;楼市方面,部分中小地产商和投资者因财困被银行Call Loan,甚至出现银主盘情况。然而相比1997年亚洲金融风暴至2003年“沙士”期间,香港出现逾万宗银主盘,现在的440几宗,只是小儿科。不过,现今某些投资者的物业被银主接管拍卖,便有大量的负面报导,虽然银主拍卖只是个别例子,但网上却充满讥讽嘲笑的言论,正是一沉百踩,香港网友的质素有下降趋势。

近日利率大幅下降,执笔当天银行拆息(Hibor)跌至0.67%,H按息低至1.9厘,创近3年新低,对经济和楼市带来十分正面的信息。笔者多次强调,利率是决定楼价升跌的主要因素,受制于美联储强美元政策,引致香港利息长期居高不下,也导致部分借贷过度的投资者和中小企业面临困境,苦苦支撑一段长时间后,资金链开始出现断裂,有的甚至连利息都没办法还,才引致银行使用收楼程序并进行拍卖。

这样的话,市场上会产生一些超低价成交,再经过网上淡友的大肆宣扬,骨牌效应之下,楼价便愈做愈低。所谓成也利率,败也利率,对于后市发展,笔者保持乐观态度,相信美国很快会改变货币政策,大幅下调利率,甚至重启量化宽松政策来支持疲弱经济。因此,虽然楼市还在低位打底,但是利率也会在低点徘徊,楼价自然就有机会止跌回升。

【财经专栏】蔡志忠|亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年,拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等,业务多元化发展。

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