仲量联行:甲类住宅连续3年破万伙　避险买细单位对冲潜在贬值风险

仲量联行今天（7日）发表《香港住宅销售市场综述》指出，楼市自2021年踏入下行周期后，发展商因应市场需求变化而调整发展策略，并已渐成两大发展趋势。在经济及楼市存在不明朗的因素下，较有销售保证的甲类住宅，即实用面积约431平方呎或以下单位急增。去年已占私人住宅落成量约44.5%，料今年将进一步增加。

同时，内地及本港中小型发展商过去两年减少吸纳土地储备，导致今明两年的60%私人住宅落成量将由三大本港地产商新地（0016）、长实（1113）、恒地（0012）发展。

未来两年细单位占总落成量超过五成

据仲量联行研究部资料显示，过去10年实用面积431平方呎或以下的住宅单位的落成量由2014年的2,160伙，占当年私人住宅总落成量13.7%，飙升至2024年的10,794伙，占总落成量约44.5%，显示该类单位供应急增，所占比例将于今明两年进一步增加。

2025年及2026年预计将分别有11,065伙（占总落成量53.0%）及11,553伙（约57.5%）431平方呎或以下住宅单位落成。

避险心态上升　买细单位对冲潜在贬值风险

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，中美贸易摩擦升温与关税争端持续发酵，楼市不确定性加剧下，买家避险心态上升。面对潜在息口波动与宏观经济不稳，准买家普遍采取防守策略，选择推迟入市计划或转投面积细小、入场门槛较低的单位，甚至刻意“买细一个码”以对冲潜在贬值风险。

加上，政府大幅减少针对400万元以下物业的印花税，令细价物业成为跌市中风险较低的选择。对发展商而言，现时市况疲弱，细价物业可以针对更广泛的客户群，销售较有保证，预期短期至中期而言，发展商仍会较倾向兴建细单位。

六成新盘来自新地、长实、恒地

楼市踏入下行周期前，内地及本地各类型发展商均积极吸纳地皮。过去三年楼价下滑，普遍发展商的投地意欲不大。大型发展商则尚有不少土地储备，造就2025至2026年间，60%的新盘单位来自新鸿基地产、长江实业及恒基兆业地产三大发展商，较2023至2024年不足40%的比例显著提升。

楼市前景未明　料未来数年新盘继续来自大发展商

仲量联行研究部资深董事钟楚如指，现时新盘货尾仍不乏其他发展商所发展的新盘项目，待货尾逐步消化后，主要供应量来自三大发展商的形势将更明显，中期而言，将有助发展商调节推盘节奏，令主要住宅发展区的新盘竞争减弱，减低爆发价格战的机会。

由于楼市前景仍然未明，预期发展商对吸纳地皮仍会较审慎，大型发展商土地储备较充裕，相信新盘落成量主要来自大型发展商的情况未来数年将会持续。