银主盘库存266伙　连升4季至近10季高位　屯门缇岸成交均蚀逾一半

二手楼市持续调整，住宅银主盘存量连升4季，累升59个(或28.5%)。截止2025年3月，住宅银主盘存量共266个，比上季的260个增加6个(或2.3%)，为近10季高位。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，首季只有私人住宅存量上升，公营房屋存量维持不变。价值700万或以下私人住宅银主盘成交大升近四成，高于新增数量，因此存量减少，但700万以上存量却上升，而且价格越高升幅越大，当中2,000万以上存量增幅近三成。4月贸易战升温，金融市场动荡，中美局势未明，楼市成交明显放缓，估计第二季银主盘存量有望进一步向上，兼再创新高。

首季沽出118伙银主盘、楼价500万以下最受欢迎

以售出量计，今年首季整体私人住宅银主盘总售出118宗，较上季104宗上升13.5%。其中700万或以下成交升幅最显著，合共大升近四成。500万或以下及500至700万银主盘，分别售出65宗及26宗，按季升30%及62.5%。1,000至2,000万售出12宗，升9.1%。不过，700至1,000万及2,000万以上成交则下降，分别售出7宗及8宗，按季跌56.3%及27.3%。

二月底财政预算案放宽100元印花税门槛，刺激细价楼成交，同时亦加快500万或以下银主盘的消耗。3月份500万或以下银主盘成交共28宗，环比急升75%，港九新界三区均录得上升。其中新界升幅最大，3月录17宗成交，较2月的8宗飙升1.13倍。新界低价银主盘成交连升3个月，首季累积售出31宗，较去年第4季增加24.0%。第1季新界售出数量为三区中最多，比重达47.7%，较港岛16.9%及九龙35.4%为高。

屯门缇岸银主盘成交价最低、均蚀超过5成

今年第1季成交价最低的10宗私人住宅银主盘售出个案中，有5宗原业主是在2019至2021年楼市高峰期买入，全部成交价比原业主买入价低超过五成，4宗属屯门青山公路缇岸（前称恒大．珺珑湾）一手单位。

蚀幅最多是缇岸3A座高层19室及缇岸3A座中层11室，实用面积222及223呎，原业主分别于2021年及2020年以437.5万元及430万元买入，其后银主以257万元及200万元放盘，最终成交价178万元及175万元，帐面蚀让均录59%。

2宗银主盘短炒获利

值得留意的是，首季有2个买家以低价购入银主盘后成功于3个月内转手获利。筲箕湾金来大厦中层7室，实用面积248呎，买家今年1月向银主以218万元购入，随后4月以248万元售出，账面获利30万元或13.8%。深水埗大南街152号低层2室，实用面积180呎，买家今年1月向银主仅以80万元购入，2月即以95万元售出，账面获利15万元或18.8%。

楼价1000万以上银主盘售出量追不上新增量

2025年第1季私人住宅银主盘存量197个，较上季191个，增加6个(或3.1%)，数字连升4季，为近5季高位。私人住宅按银主放盘价划分，第1季1,000至2,000万及2,000万以上新增银主盘增幅高达七成半以上，惟售出量追不上新增量，故存量分别上升22%及29%。700至1,000万新增银主盘增幅相对较少，仅约四成，售出量近乎抵消新增数量，致存量只升5%。

虽然价值500万或以下及500至700万新增银主盘升幅均超过五成，但期内售出量不俗，能够完全抵消及高于新增数量，所以存量分别没有增加及下跌10%。

2000万以上银主盘成交8伙

2025年第1季2,000万以上的私人住宅银主盘售出个案共8宗，九龙占6宗，港岛及新界各1宗。所有原业主均于2016年或之前购入，有7宗属实用面积1,000呎以上的大型单位，只有2宗上手买入为一手。当中有5宗的成交价高于原业主买入价，赚幅介乎3%到2.1倍不等，仅1宗录得蚀幅，即成交价低于原业主买入价。赚幅最多是东半山礼顿山5座高层A室，实用面积3,515呎，原业主于2001年以5,416.6万元买入，其后银主最终以1.68亿元放盘价成功售出，帐面大赚2.1倍。