炒家心声！买楼交税平过买股票 　四球细价楼变炒家乐园｜灯神

每年一度的《财政预算案》在周三（26日）正式公布，最受地产业界欢迎的新政策，一定系细价楼印花税大减价，楼价400万元或以下的住宅或非住宅物业，印花税只系需要100元，即系只系象征式收费，灯神觉得呢100蚊甚至连行政费都唔够畀。

印花税大幅减少，即系买卖物业的交易成本大幅降低，灯神估计只会利好细价楼交投数字，不过楼价会唔会止跌回升，就系另一个问题。

不过近期“炒楼炒到癫”、FULL PAY豪斥2,565万元狂扫5伙住宅的投资者Ken Sir吕宇健，似乎就对新政策睇得好乐观。佢就同灯神讲，预计楼价400万元或以下的物业，睇嚟都会变“炒家乐园”，仲话依家印花税率仲平过买股票。

Ken Sir解释点解咁睇好细价楼，佢就话其实过去几年，楼价大插水，过去好多楼价480万至500万元的住宅单位，近期已经劈到净返300万头水平，真系吓死人。

睇好租金回报　目前已升至4厘至5厘回报

由于楼价已经大幅回落，Ken Sir就话这一类楼价300万至400万元的住宅单位，预计转手率将大幅上升，交投𣈱旺。点解咁有信心？原来Ken Sir主要睇好租金回报，佢就话呢一类细价楼，由于已经大跌价，租金水平已经升到去大约4厘至5厘水平，直言觉得“跌多咗”，所以Ken Sir近期已经不断连环扫入荃湾荃景围一带屋苑的细单位，当中包括多伙荃湾中心细单位。

新房策四球楼悭税近6万　相当于细价楼6个月租金

至于点睇预算案最新政策？Ken Sir就本身楼价300万至400万元的物业，本身都要交印花税，其中楼价400万元的单位就缴付楼价1.5%的印花税，大约就6万元，最新变咗100元，即系平咗59,900元。其实呢一笔悭咗的金额，对呢一堆细价楼来说，相等于送咗6个月租金。

但如果未来这一类细价楼，在楼价300万至400万元多次转手，假设“可能300几万买入，短炒下手再买380万”，咁当中就悭咗两转印花税，合共悭咗逾10万蚊。所以就估计呢一类细价楼交投将会愈来愈旺，继续短炒。

不过Ken Sir都补充一点，这一类细价楼当然就不是买完求其签个名就卖走或直接出租，都系需执一执装修“Add Value”。轻轻装修一下“望落去似有20万至30万的装修”，咁下手用家又只需要支付首付一成、借按揭九成，咁就可以轻松易手了。

灯神听到Ken Sir咁讲，都觉得有道理，始终楼价大插水近三成，现时已经变得相对抵买，加上租金近两年一直攀升，似乎都系吸引。不过上述预期发生的“炒家乐园”情况，灯神觉得只限于400万元以下的二手住宅单位。

390万至399万二手成交开始增加　精明锄价兼悭税

因为灯神留意到，自从预算案公布楼价400万以下物业的印花税降至100元后，过去两至三日，市场已经开始出现一些成交价介乎390万至399万元的二手成交个案。这一类住宅单位本身叫价大约400万头至440万左右，不过新政策一出后，似乎就遇到新买家要悭税的心态，所以就被买家锄价，锄价至低于400万元。即系话新买家成功锄价40万之余，仲悭埋本身要交的印花税大约6万至10万元，都真系几精明。

刻意不合理压价或惹逃税嫌疑争议

当然以上楼价大约400万至440万左右的二手住宅物业，成功锄价至低400万元，是好合理的情况，因为议价幅度都10%左右。但系如果层楼估值500万元或以上，但成交价又刻意“压价”至低于400万元，这样为求悭税但不合理的行为，灯神都建议业主或买家，千万不要考虑，以免出现逃税嫌疑啦。