短炒重现?一文话你知两类物业最“炒”得　呢类最多竟赚4成｜拆局

本港楼市过去三年一直持续下跌，不过自政府于去年3月宣布全面撤辣后，配合息口逐渐回落，股市畅旺等利好因素，市场气氛有所回升，短炒活动显著增加。撤辣后过去一年，《香港01》统计市场共录得至少34宗短炒成交（持货不足1年），较撤辣前的2023年全年10宗短炒个案，大幅上升约2.4倍。

综合所录得的个案分析，原来屯门、元朗区的住宅单位，以及楼价300万元以下的细价楼最具“短炒”潜力！

自去年全面撤辣后至今已有1年，截止今年3月，《香港01》统计共录得34宗短炒成交，当中有28宗为帐面成功获利，占比约82%；另5宗为帐面蚀让个案，及1宗帐面平手离场。个案中获利幅度由5.5%至38.9%不等，蚀幅则由0.6%至34%。

元朗国华大厦两房赚最多、3个月升值四成

其中最高赚幅的成交为元朗国华大厦高层E室，实用面积343平方呎，两房间隔，原业主于去年3月底以180万元FULL PAY买入上址，当时的造价创8年新低。

单位随后于6月开价260万元放售，最终减至250万元获承接，折合呎价7,289元。即原业主持货不足3个月，帐面极速获利70万元或约39%。

青衣明翘汇三房一手买入8个月、劲蚀537万

不过，楼宇炒卖属投机行为，自然亦有亏损的风险。其中青衣明翘汇2座高层A室，实用面积808平方呎，三房间隔。原业主原于去年5月于斥1,587.6万元以公司名义一手购入单位；随后于上月竟以1,050万元蚀让转售，呎价12,995元。

原业主持货约8个月，帐面蚀让约537.6万元，大幅贬值34%，亦成撤辣后短炒蚀让幅度及金额最大的成交。

不过由于整体楼市未有一个结构性的回升，短炒获利个案也只是个别例子，更多是基于个别单位的潜力；因此想成功投机“赚大钱”，选择合适的单位是最重要的因素。《香港01》综合以上数据分析发现，有两类物业最具“短炒”潜力！

屯门、元朗区炒卖占所有个案近四成

首先，为位处屯门及元朗区的住宅。统计可见，34宗中短炒个案当中，最多成交来自元朗区，共录9宗或占26%；第二则为屯门区占4宗；即该两区的成交已占所有短炒个案接近4成，而且全数为获利离场。

皆因新盘低开打压区内二手楼价、北都有加成

相信因为该区近年成为新盘供应重镇，发展商为加速去货，频以“贴二手价”甚至“破底价”推盘，直接打压区内的二手楼价。例如屯门凯和山于去年公布的第三张价单，推出70伙，折实平均价9,175元，最低呎价低见7,998元，创同区新低，两者亦为当时8年来一手市场最平。该张价单除了较项目首张价单有约17%折让，更较同区余货有约两成折让。变相直接压缩了二手业主议价空间，帮助部分投资者趁机“捞底”入市，创造利润空间。

加上政府近年大力推动“北部都会区”发展，亦令市场普遍看好区内楼宇的升值潜力，吸引更多投资者进场短炒。

300万以下的细价楼最多“水位”、至少赚一成

第二，为楼价300万元以下的细价楼。从下列图表可见，楼价300万元以下共有9宗短炒成交，占全数约26%，不仅均为获利离场；赚幅更非常理想，由9.7%至38.9%不等，即至少有约一成升幅。当中更有3宗为升值超过两成的成交，并囊括了是次统计的最高赚幅个案。

入场门槛及税务成本低、投资者享更高净回报

细价楼之所以有较高的利润，主要得益于其低入场门槛与税务成本优势，为投资者提供更高的净回报空间。首先细价楼总价低，入场门槛相对较低，能够吸引资金有限的投资者进场炒卖。同时亦因为低门槛的单位在市场有更大的需求，市场流动性高，较其他中高价单位更易于快速转手。

另外，在全面撤辣后，300万元以下的住宅的从价印花税只需100元。代表投资者入市的成本远较其他单位低，因此可获得更高的回报。