林郑PLAN｜何文田豪宅六成买卖疑似压价至千万内　首付悭近三球

政府在去年《施政报告》中，宣布放宽按揭保险计划的门槛（俗称“林郑Plan”），借以协助首置人士上车。其中，1,000万或以下物业最高可做八成按揭，而800万或以下物业最高可借九成。措施推出至今近一年，本报发现个别屋苑年内录得的二手买卖中，逾六成的登记成交金额刚好在992万至1,000万元之间，大幅低于银行估值，但恰好符合八成按保门槛。

成交价与银行估值相差97万

据资料显示，四年前开售的半新盘何文田ONE HOMANTIN，今年内共录得12宗二手成交，其中占8宗成交个案，于今年3月至9月期间登记，均为面积484至508方呎的两房单位，造价均介乎992万至1,000万元之间，即只有不足10万元的差距，当中有5宗的成交价更“不多不少”刚好是1,000万元。

参考网上银行估值，发现该8伙单位的成交价与估值存在相当差距，如该盘一个中层户，实用面积508方呎，早前以1,000万元易手，记者翻查单位的网上银行估值，为1,085万元；另一伙同属中层的单位，近月以999万元易手，成交价较估值1,096万低最多97万或8.8%。

再参考同屋苑一伙中低层F单位，面积491方呎，于去年10月中上旬、即“林郑Plan”推出前成交，当时作价1,400万元。

有指，前述买卖合约的登记成交金额，并非实际成交价。据知情人士透露，新买家需向卖方以其他方式支付楼价余额，例如以家私费或装修费为名目，相关余额并不会显示在临约及正式买卖合约中，故无从查证，据知涉及金额可由十多万至数十万元不等。同时，由于准买家入市前，一般会参考屋苑之前的成交纪录，故不排除对之后的成交也有影响。

首付预算可节省300万

有代理指，除上述屋苑外，市场过去大半年亦偶尔出现类似的“压价”情况，如新元朗中心一个三房户，业主原本叫价1,100万元，早前劈价“一球”至1,000万元沽出。代理指，上述情况大多由买家一方提出，因其首付预算可能只足够应付楼价约两成。

事实上，物业成交价在1,000万元界线上下，涉及的首付金额可以相差很远。以目前按揭政策计算，若楼价在1,000万元或以上，最高只可承造五成按揭，首付需要500万元。不过，若楼价在1,000万元或以下，便可借足八成，首付只需要200万元，两者相差达300万元。即使扣除上述提到的额外家私或装修费用，新买家的首付预算“松动”好多。

台底交易　双方没有保障

祥益地产总裁汪敦敬表示，不少业主略为减价将就买方承做按揭，无可厚非，只要买卖合约上的登记金额如实反映全数成交价，便没有问题。不过，若受益的买方以其他方形式“补偿”卖方，形同一个“大话”令银行面对更大风险，随时“借多左”，此情况或有机会触犯法例。

他补充，上述情况买卖双方都系“博下”，不见得有保障，更反问“点解买卖物业要相信一个陌生人？”汪敦敬相信，上述情况只属个别事件，不会成为趋势，“唔好懒醒以为呃到人”，如果价钱不合适或与预算有落差，应再物色其他盘源。

合谋压价或致避税嫌疑

执业律师谢天良表示，若然买卖双方作出合谋压价的情况，或导致多个影响，首先，买家缴交的税款将会因为物业成交价刻意压低，而有所减少，即买家将会悭左印花税，有逃税的嫌疑，属刑事罪行。不过他指出，税务局在计算印花税时亦会进行估价，若成交价与估价相差太远，或会追收差价。

此外，他指出，买卖双方合谋压价，随后买方以此“假成交价”向银行申请按揭，即是使用虚假资料。以此讹骗手段取得更高的按揭成数，会令银行“借多左”。他又补充，若交易最终未能落实，出现取消买卖的情况，合谋压价的情况将令业主方没收较少的订金，造成损失。