仲量联行：楼价明年跌5%　负资产个案料达10万宗　新盘价格将续跌

仲量联行今日（11日）发表香港地产市场回顾以及2025年展望。报告指出，虽然政府全面“撒辣”、金管局放宽最高按揭成数，以及利率开始下调等因素带动今年首11个月住宅成交量同比增长 22.2%。不过，由于市场依然存在诸多不明朗因素，楼价仍跌6.8%。

仲量联行香港主席曾焕平表示，明年楼市主要挑战是供过于求，但仍需中美贸易战升级风险及利率前景未明朗等因素。预计明年中小型住宅及豪宅楼价将下跌约5%，而租金则最多升5%。

料明年中小型住宅及豪宅楼价下跌5%、新盘价格续跌

另外，虽然明年底新盘库存将回落至较为均衡的供求水平。然而，截至9月份，已落成项目的未售单位数量仍处于20,700个的历史高位。加上利率仍然居高不下，发展商面临高昂的融资成本，唯有继续采取积极定价策略促销楼盘，料明年新盘价格将会继续下跌。

货尾令财务成本大增 曾焕平：如果减价唔够深、唔够狠系卖唔郁

曾焕平举例指，若项目早已落成未卖出，当中发展商持有成本并不单止是利息，更包括项目管理费等开支，这样亦会令财务成本大大增加。就例如昨日有发展商选择劈价，反映货尾单位对发展商自身很大的财务负担。他坦言新界、九龙等多供应的地区“如果减价唔够深、唔够狠系卖唔郁”。

明年利率走势恐不如预期乐观、楼价要等到利率接近零才会回升

另随着政府落实撤辣，当中有不少国内买家重临本港市场，料今年一手成交量或可达1.8万宗，亦对明年一手成交量1.8万宗有信心，从而令消化期由回落至58个月，令数字挨紧2021年的51.3个月。

展望2025年，利率走势恐怕不如预期般乐观。参考仲量联行对过去三个减息周期的数据分析，楼价在减息初期通常无法立即扭转跌势，往往要等到利率接近零时才会出现回升趋势。此外，现时香港银行同业拆息仍然高于4%，比以往楼市复苏时期的水平还要高。

结构性问题影响楼市 投资者担忧香港前景、在中美关系的角色

曾焕平又指，楼价自2021年起持续下跌，并非单纯的周期性调整。虽然利率、经济环境和供求周期等传统因素可以部分解释楼价下跌的原因，但更深层次的结构性转变。当中包括对前景的担忧、香港在中美关系的角色，令更多投资者想持观望态度，因为所谓的结构性问题是“香港往后条路要点行嘅担心”，但唔认为是负面或悲观。

最后，曾焕平指，倘若预期人民币贬值而导致内地资金流入超出预期，楼价跌幅或会较为温和。

负资产个案达10万宗、较政府估计严重

当被问及目前本港负资产情况，曾焕平预料目前负资产情况较政府估计的2至3万宗严重，预计连同财仔及发展商2按等财务公司计，料目前约有10万宗，已接近2003年沙士时水平。银主盘数量料因整体经济环境未有改善，中小企经营情况仍困难，数量将会继续升。