金管局出招　建期买家上会借8成　专家：避免大规模挞订震荡市场

金管局今日（12月4日）向银行发出指引，推出一次性特别安排，容许放宽最高按揭贷款成数和“供款与入息比率”上限的监管要求，以便银行可以灵活地协助于2021至2023年选择了建筑期付款的楼花住宅物业用家完成物业交易。在这项特别安排下，银行可以向合资格用家提供最高八成的按揭贷款，以及上调“供款与入息比率”上限至六成。

金管局指，过去三年，官方住宅楼价从高位下调超过25%，部分购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家，在申请按揭贷款时，可能遇到物业估价低于成交价的情况，面临额外筹措首付的困难。

以上述最新楼价跌幅作假设，假设买家于2021年至2023年期间楼市高位时，斥资1,000万元并以建筑期付款办法入市，目前估价有机会跌至750万元。若买家承做八成按揭，最多只可取得600万元的按揭贷款。

按揭界料部份银行进取估价　有利买家上会、惟息口较高

有按揭界人士表示，银行通常以最新估价为买家提供按揭贷款，不过在以上最新措施推出后，部份银行或会以较进取的估价进行估算，有利买家上会，不过息口将会较一般按揭有所调高，而银行也需自行评估风险。若果银行以估价约900万元计算，则可以批出约720万元（占估价80%）。

若“估足价”批出按揭　买家或即时沦为“负资产”

至于若果有银行极度进取地，以楼市高位买入价作为最新估价，即“估足价”，则买家可向银行借高达800万元，占楼价约80%。不过该笔按揭贷款金额将高于目前估价水平，意味新买家一上会便会即时变成“负资产”。

惟金管局也再次提醒拟选用建筑期付款的准买家，如果楼花住宅物业市值较成交价有所下跌，银行会用按揭贷款申请时的物业估值计算贷款金额，因此最后批出的贷款金额会较买家原本的预期少，买家需要承担因未能额外筹措首付而带来的相关风险。

中原按揭王美凤：减少补付大额首付差额问题

中原按揭董事总经理王美凤表示，相信有关特别安排即时帮助2021年至2023年期间选用建筑期付款而现时准备上会的楼花买家，减少因估值下足而令上会困难及增加首付差额的负担，减低因上会问题而面临挞订之风险。

她又举例指出，如买家于2023年7月以1,500万元买入一手楼花单位，现时估值下跌15%至1,275万元，以7成按揭计，买家可造按揭金额以成交价及估值之低者为准，可获批按揭金额由1,050万降至892.5万元，买家须补首付差额157.5万元，若未能解决首付差额或面临挞订风险。不过现时容许银行进一步提升按揭成数至8成后，买家可获批的按额额增至1,020万元，买家无需面对补付大额首付差额的问题。同时“供款与入息比率”上限由五成上调至六成，降低按揭门槛令贷款更易获批。

经络曹德明：避免大规模挞订、市场震荡

对于最新措施，经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，的确会出现部份买家“一上会即变负资产”的情况。不过他表示，最新措施对楼市有正面作用，可避免楼市高位入市的一群买家“大规模挞订”，相信能够避免市场震荡。他又指，2021年至2023年楼市高位买楼的买家，他们不少采用建筑期付款办法，倾向采用高成数按揭，惟近月相信已面对估价不足的情况。

避免被发展商杀订“TOTAL LOSS”

曹德明又表示，最新措施能够让买家不用挞订，避免被发展商杀订“TOTAL LOSS”，也不再需要担心被发展商追差价。不过新买家成功上会后，难免成为负资产，不过只要是“用家供得起，至少可以一边供一边住”，坦言好过被杀订。