学生宿舍｜两年20亿买3酒店改装 晶苑陈伟文料再斥6亿增购两项目
虽然本地楼市持续下跌，不过住宅租金走势却持续攀升，市场租盘难求，来港升学的海外学生亦受影响。晶苑地产旗下晶苑投资看中租务市场，于过去两年已斥资近20亿元买入市区三幢酒店，其中两幢更改装为学生宿舍。晶苑投资首席投资官陈伟文接受《香港01》专访表示，未来一年集团希望再买入一至两个酒店项目，涉资约6亿至7亿元，未来或会与基金合作。
据差估署最新资料，2024年7月份私楼租金指数报194.1点，较6月的192点，环比上升约1.09%，连升5个月，并创2019年10月后的近五年新高纪录。虽然近年住宅租金不断攀升，不过晶苑原来早于5年前已经攻入租务市场。
5年前签15年超长租约进军学生宿舍市场
晶苑投资首席投资官陈伟文表示，旗下Y.X早于5年前已开设邻近港大、位于山道的首幢学生宿舍YHill，物业全幢原先为陈旧的银行宿舍，但业主又不想出售，因此洽谈“包租”，当时集团成功签得一份为期长达15年的超长租约。由于难得地取得超长租约，随后就进行大翻新作学生宿舍，所有外墙、电梯、内部装修全部重做，直言“拆到得返石屎”，翻新费用高达6,000万元，容纳多达300个学生。
落重本6000万翻新银行宿舍
为何愿意主打学生宿舍市场兼落重本作翻新？他解释当时海外学生租务市场，通常只能够租用学校提供的宿位、又或者在一般住宅市场寻求租盘，由数位学生“夹份租楼住”。惟学校宿位未必充足，因而令外出租楼成为主流，“但好麻烦，边个签合约、边个负责任，大细房点样分，会导致多争拗”，因此睇中有需求就决定攻入这个租务市场。
3年前16.5亿购红磡酒店改建学生宿舍
而在营运一段时间后，陈伟文指集团想在九龙区找新据点，从过去两年的营运经验留意到，居住质素并非最多学生关注，最重要系“Social、多唔多朋友”等因素，所以在2021年底决定买入红磡芜湖街83号酒店项目（前身为庄士机构国际（0367）旗下“逸．酒店”、现已改为Y83，当时购入价16.5亿元），改建翻新作学生宿舍，以便学生住近理工大学、都会大学等校园。
↓↓红磡芜湖街Y83学生宿舍↓↓
陈伟文忆述买入大厦时也遇上惊险时刻，由于该宗大额成交于2021年签约，及后在2022年3月才交楼，最初希望在新一学期、同年9月完成大翻新，以配合学生每年租约介乎8月31日至7月31日。但原业主告知原本已把其中100个单位出租予大学让学生居住，为了让学生应付年度期末考试，便向大学一方承诺在5月底不成全面翻新，避免影响学业。
红磡宿舍赶入伙 搬家私“陆路变水路”
不过当时却遇上疫情最严峻一刻，各项装修工程大幅延误，而且更有大量家私未能由内地运抵本港，“每日只有一架货车运货，但每一架只载有4个单位的家私，而整个项目有多达388个单位”，因此预计大幅延迟。为加快赶工完成装修，因此终采用水路运家私，才能赶及进度，不过当时9月临开学前依然有大量设施仍未完善。
双人房床位月租两年涨至8100元
红磡区拥有最大的学生宿舍市场，邻近理工大学、都会大学，而且交通便利也有利于通往各区大学，不少非地生也乐于居于红磡区，因此市场对区内学生宿舍及租盘十分渴求。陈伟文透露，红磡芜湖街83号Y83首年营运时的出租率约85%，而第二年的出租率则升至100%，而今年9月为第三年营运，相信表现会继续理想。他认为，过去两年住宅租金升幅较预期好，认为主要动力大多来自学生，不少学生都倾向租用学生宿舍。
目前红磡芜湖街83号Y83的双人房的床位月租约8,100元，他表示，该项目在两年多前正式营运，当时同类床位月租大约6,000元左右，惟当时依然处于疫情期，因此当时月租偏低。
↓↓红磡芜湖街Y83学生宿舍房间↓↓
每年也有一定数目的非本地生来港升学，内地生更占绝大部份，如果在外租楼居住，其实亦令家长有所担心。陈伟文直言不少家长均希望子女“有王管”，而且更要保障人生、财产安全。
本地出现大量电话骗案、假冒官员、亲人等情况屡现，陈伟文透露，集团近年营运学生宿舍业务后，也曾出现过十多次学生遇上电话骗案事件，不过最终被其他同学发现，成功阻止受骗。
5万名非本地生出去租楼 证市场有需求
对于学生宿舍市场前景，陈伟文认为依然拥有大量潜力。他解释指出，目前市场上的学士、硕士学生有多达16万名，其中6万名为内地生。而现时各大院校仅能够提供2.5万个宿位，当中内地生只仅占20%，即只有5,000名内地生可获宿位，也反映有逾5万名内地生需要出去租楼，直言“系一个好大的Market”。
↓↓红磡芜湖街Y83学生宿舍环境及设施↓↓
而撇除各大院校提供的宿位，目前海外学生、内地生有90%租用私人楼，余下10%则租用私人营运商旗下学生宿舍，因此相信未来有大量空间发展，占比或升至各占一半。
近年愈来愈多海外学生、内地生来港，因此亦有骗徒睇准机会，如7月份有报道指接获多名内地生投诉，在没睇楼下经无牌代理租楼，并缴交按金或全年租金，对方其后失联，估计涉款逾150万元。陈伟文就指上述情况虽然对于非本地学生而言是恶梦，不过则有利集团学生宿舍的生意。
↓↓红磡芜湖街Y83学生宿舍环境及设施↓↓
红磡芜湖街83号Y83，单人房面积约140至160平方呎，月租13,200元起。双人房面积约150至160平方呎，由于以每张床位计算，月租8,100元起。每间房间均设有家具、包水、电、网络费用，住户同时可享用健身室。至于清洁服务则为每周一次。
对于香港楼市走势，他认为息口预计快将回落，有感目前楼价很难再向下跌，估计未来将会随息口回落出现回稳情况，又指香港始终有刚性需求。