强拍累积5宗流拍、今年零申请　测量师指“冇发展商收购新地盘”

近年楼市走势持续向下，发展商减慢收购市区旧楼进程，同时导致市场出现多次“强拍流拍”情况，自2020年11月起已录得多达5宗相关个案，为过去多年来罕见情况。有资深测量师认为，近年本港住宅及商厦物业价格明显回落，跌势亦较急速，惟强制拍卖会所使用的底价往往早于大半年前批出，因此出现不贴市情况，导致流拍。另外，今年市场暂时依然未有任何强拍新申请，测量师认为，基本上近年已经没有发展商展开新的收购活动，料未来更会进一步减少。

过去楼市处于上升周期时，多年来甚少发生旧楼强拍“流拍”情况，不过近年楼市走势反复，目前反映二手楼价的指数CCL已低见约146点，较2021年8月191.34点历史高位跌约24%，因此强拍市场亦出现多宗“流拍”。

强拍底价多在6至7个月前批出　未能跟贴市况

莱坊专业服务董事总经理陈致馨解释市场出现多宗强拍流拍的情况，他指出每次旧楼物业进行强拍程序，其底价大多都是在6个月至7个月前批出，由于近年香港楼价出现较大波动，因此大半年前批出的底价未能配合、跟贴当前市况，因此出现一定落差。

发展商不愿跌市下展开新收购

他又指出，近年本港住宅楼价由高位滑落，楼价水平目前已经喘定，相信住宅旧楼收购情况会较好，惟依然要视乎大业主与小业主之间的协商。至于商业地盘方面，由于未来全港各区都有大量商业供应，而且部份地区写字楼价格出现明显回落，基本上近年已经没有发展商收购新的商业地盘，料未来会进一步减少。

陈致馨又指出，2024年截至5月底，本港依然未有任何申请强拍个案，为过去多年从未见过，反映发展商不愿意在跌市情况展开新的收购行动，又指目前息口高企，若发展商开发新项目，持货成本（Holding Cost）较高。

发展商正等待政府修订强拍条例

至于泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，今年首5个月市场上未录任何强拍申请，最主要原因为发展商正等待政府修订强拍条例，即降低强拍门槛。而当条例修订完成后，即代表旧楼的供应会随之而增加，同时会令旧楼的价值降低，加上评估报告需在强拍程序前3个月内拟定，如在条例修订前拟定评估报告，对项目的价值亦会有所影响。

其次，目前市况下调之际，政府卖地比以前价格更相宜，相比起需时更长、成本较高的强拍，料发展商目前更偏向政府卖地以获取土地储备。但政府卖地以往较少推出市区土地，同样发展商亦有不少市区土地储备，因此他们亦不急于获取新土地储备。

市况下调流标在所难免

对于今年内出现两宗流拍个案，张翘楚指出，如果两年前作出强拍申请的项目，大多会出现流标情况，主要因为楼市在申请强拍令期间出现下跌，尽管财政预算案撤辣后楼市出现起息，但目前二手楼价仍不及两年前水平。

张翘楚︰建议拉长评估报告拟定时间

另外，最新的流拍个案，即永伦集团湾仔谢斐道金钟大厦强拍，张翘楚指发展商可能会延期申请，但强调历史上未有因价格流拍后，由土地审裁处重新接纳，再去批出一个比较低的价格重新强拍。当然，以往亦有发展商申请重新审批强拍底价，惟最终不成功，指出要留意上述流拍个案会不会获“破例”。

张翘楚亦建议在条例修订同时，可以将评估报告拟定时间拉长，即在强拍申请时拟定一份评估报告，当准备批核强拍令前一个月作出重估，以期内的价格波动再厘定最终拍卖价，以减少未来流拍的数量，同时对买卖双方亦更为合理。

流拍始于3年半前　大业主投诉底价未反映实际市况

翻查资料，“强拍流拍”的趋势自2020年11月开始出现，当时宝声集团持有的九龙城狮子石道73及75号全幢物业，进行强制拍卖，底价逾2.233亿元。不过发展商未有到场出价，令是次成为历来首宗强制拍卖“流拍”个案。

当时宝声董事长陈燿璋表示，未有到场出价投标，主要因为拍卖底价过高，未有反映实际市况，又指当时香港整体市况出现不少负面事情，令资产价格出现回落，但底价未有反映该些因素。

今年4月铜锣湾希云大厦流拍

此外，近月亦有未有完成旧楼强拍收购的大业主表明要求下调底价。在2024年4月份，金朝阳集团（0878）并购17年的铜锣湾希云大厦进行强制拍卖会时，集团未有派代表到场竞投，最终流拍收场。

金朝阳随后在月底发公告解释不作竞投的原因，指经审慎考虑香港现时之经济状况及房地产市场，尤其是房地产价值可能继续向下调整后，最终决定不在拍卖中作出投标。

金朝阳指重建后市值21亿低于底价

该集团同时已向土地审裁处作出延长申请，以延长举行进一步拍卖之时间额外3个月，以及下调底价以与该地段之当前市值一致。又指根据威格斯编制之估值报告，于2024年2月29日，该地段（即整幢希云大厦）于重建后之市值为约21亿元，其乃低于底价港币24.25亿元。

该宗申请已获批延长至2024年8月29日，但拍卖底价未有按发展商要求下调，即维持于24.25亿元。