无辣年代楼市生态变 转手必赚神话不再 首季私宅转手三成要蚀让
楼市全面撤辣，利好交投及楼价转稳，却无助获利比率及赚幅回升，反倒越见受压，踏入次季情况并不乐观。利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，综合土地注册处资料，2024年第一季本港共录3,056宗私宅转手获利买卖登记，占同期已知上手买入价的二手私宅买卖比例达69.6%，较去年第四季的72.9%跌3.3个百分点，连跌3季，并创2009年第二季以来的60季（即15年）新低，反映楼市不济及撤辣后的生态转变。
至于平均获利幅度方面，今年首季每宗私宅转手个案平均赚幅只有29.0%，较去年第四季的35.4%再跌6.4个百分点，除连跌3季，插穿30%水平外，更创下2010年第三季以来的55季（即近14年）新低，反映市况欠佳及撤销辣招后，多了短线持货业主沽货而进一步拖低整体平均赚幅。
↓↓首季私宅买卖获利比率挫至69.6%↓↓
当中，沽楼获利1倍或以上的转手个案占整体二手私宅买卖比例跌至三成边缘，只达31.6%，按季跌1.8个百分点，涉及宗数达1,387宗。此外，首季亏损个案录得1,305宗，占比增至29.7%，相关比例按季增加3.5个百分点，以宗数计，为2010年首季以来的57季（即逾14年）最多，反映撤销额印税后，涌现更多蚀让急沽的情况；至于平手者则有31宗，占比则按季微减至0.7%。
按物业转售价格划分，过去一季中细价楼较受捧，交投量最多、楼价介乎401万至600万元组别之二手私宅转售获利比率高见73.7%，为表现最佳的组别，惟按季亦跌0.4个百分点，而其平均赚幅按季亦跌6.2个百分点，至39.9%，惟却是赚幅最大的银码层。此外，介乎801万至1,000万元以内的中价物业获利比率按季亦跌4个百分点至69.6%，而其平均赚幅按季也跌3.6个百分点，至27.1%。至于楼价在1,200万元以上的高价物业，获利比率达68.4%，而平均赚幅则挫7.1个百分点至仅有23.7%。
↓↓Q1私宅转手平均赚幅插至29%↓↓
嘉湖山庄获利登记最多 日出康城平均要蚀1%
若以屋苑计算，第一季二手私宅获利登记宗数最多的屋苑前两位分别是嘉湖山庄及美孚新村，各录得82宗及50宗登记，获利成功比率分别达78.8%及72.5%。至于十大获利登记宗数最多屋苑之中，则以海怡半岛的每宗转手个案平均赚幅最大，高达94.1%；而表现最差者则为日出康城的蚀1.0%，屋苑亦为榜内获利成功率最低的屋苑，只达34.5%。
↓↓首季二手私宅获利登记最多屋苑↓↓
陈海潮指出，虽然楼市全面撤辣，对市场带来利好作用，不但刺激交投大升，更令楼价跌势喘稳。不过撤辣措施对于私宅转手获利/亏损，可谓是一把双刃剑，因为撤销额外印花税后，部分有资金需要而急于沽楼套现的短线业主便少了一大禁忌，纷纷在撤辣后毅然转售物业，除更显著拖低获利比率外，更导致平均每宗赚幅急跌。
陈氏相信，踏入第四季有关情况仍将持续，故预期辣招年代获利比率高企横行的时代将不复再，取而代之的是因应市况而时有波动，料第四季私宅转手获利比率有机会持续跌至65%的水平，而平均每宗赚幅亦料处于25%至29%的低位徘徊。