【新冠肺炎】为租户充权，是不可能任务？

是次疫情中，政府推出的商户纾困措施只是杯水车薪，然而店舖租金急涨，中小企业生存空间日渐压缩并非一朝一夕，政府一天不解决本港租金高企问题，恶性循环只会持续。
香港物业租金水平令人咋舌，参考差饷物业估价署公布的临时数据（见表），私人零售楼宇售价指数在2010至2019年十年间，由257.2升至549.4；租金指数亦自然水涨船高，从122.9升至187.2，升幅逾五成。以港岛区为例，每平方米月租由1,239元升至1,548元，换言之—一个位于港岛250平方呎店舖，其租金由2010年每月约29万元，升至约36万元；售价则由700多万元升至逾1,177万元。

承接上文：【新冠肺炎】 政府不出手　业主不减租　经济揽炒会成真吗？

政府除了在2013年就工商物业买卖推出双倍印花税外，便未有就炒卖商舖再推任何措施。另一边厢，针对住宅物业推出的额外印花税及买家印花税等“辣招”则遏抑私楼市场，一来一回间，炒风自然吹入商舖、工厦及写字楼等市场，而急剧攀升的租金则令商舖租客的营运成本增加，大幅蚕食利润。

租金管制，不切实际？

去年初，新民党主席叶刘淑仪联同工联会议员麦美娟于向立法会房屋事务委员会提交《公共及资助房屋商业设施规管（立法条文）条例草案》（下称《条例草案》），建议引入规管租金增幅机制、现有租约续期优先权及空置税等措施，以规管部份房委会早年出售予领展的物业，涵盖市面上共180个商场及街市。

房委会在2005年透过“领汇房地产投资信托基金”（现为领展）分拆出售180项物业，包括零售设施及停车场，藉所得收益改善财政，同时让商业设施由私营机构以商业原则经营，提升营运效率。结果，由2009至2019年间，领展商户平均租金大增近140%。叶刘淑仪曾批评指，自分拆物业后，领展不断加租、逼走小商户，令物价飙升，而新业主只视商场为投资炒卖工具，居民无法享用基本生活设施。《条例草案》建议授权房委会对其拆售的物业进行租务管制，包括成立租金调整方程式及就租金增幅咨询区议会、拆售物业业主、相关业主立案法团及屋邨管理咨询委员会等机制。

只是，政府显然反对两人提出的建议。运房局回应指没有足够基础让政府支持《条例草案》所建议的措施。除了因为《条例草案》不符合《基本法》第74条所规定，即议员不可提出对“公共开支”、“政治体制”或“政府运作”造成任何实质影响的条例草案外，运房局提出参考《基本法》第6条及第105条，在引入任何限制私人产权的措施前，必须在措施的公众效益及保障私人产权之间取得平衡，并小心考虑其适合性、必要性和相称性，因而对草案的提议有所怀疑，并指“只要符合法律规定及地契条款，政府不能干预拆售物业业主合法地使用其物业的权利”。

房委会则表示只要有关业主不违反与房委会订立的买卖契约中相关条文，房委会没有法律基础干预业主的日常运作和商业决定；而政府及房委会对所有拆售物业业主一视同仁。至于对租务管制的看法，当局认为除非正常市场竞争过程未能制约某业主或某零售商拥有的市场权势，否则不应轻易考虑引入租务管制。一般而言，在考虑引入租务管制前，亦应优先考虑各种可促进市场竞争的措施。

租务管制在香港的发展历程

理论上，租务管制可改善业主与租客议价能力不对等问题，并稳定物业市场及纾缓通胀。租务管制可以有不同形式，包括：

（一）参照楼宇应课差饷租值后的市值租金等相关数字，限制应付租金在“合理水平”

（二）限制每年加租幅度在某个百分比内

（三）现有租客拥有优先续租权

（四）订明如业主欲终止租赁时须给予的最短通知期

为了保障租客权益，防止业主无理加租及随时终止租约，港英政府早于1921年实施首项租务管制措施。到了四十年代，便为住宅楼宇及商业楼宇引入租务安排，《1947年业主与租客条例》限制战前楼宇租金须定于1941年12月25日的“标准租金”水平，遏止租金升幅及保障租客租住权。当时，政府容许业主因翻新楼宇而增加租金，但加租幅度不可超越投资金额的某个百分比。

此外，港英政府成立“租务审裁处”处理租务纠纷，并授权审裁处厘定“标准租金”的加幅比率。在1947至1976年，战前住宅楼宇的最高租金增幅为55%；而非住宅楼宇增幅为150%，加幅较住宅楼宇为快。《业主与租客条例》在1953年和1955年再作修订，订明豁免租赁期长于五年的商业楼宇的租金管制、被逼迁租客可获业主赔偿，又授权租务审裁处可调高“标准租金”。尽管其后政府屡次就住宅楼宇修订法例，但无意再就非住宅楼宇施加更多管制，认为此举会变相补贴个别产业，偏离自由市场经济的原则。

时至七十年代末，政府逐步检讨及放宽管制，例如分两阶段将战前住宅楼宇和非住宅楼宇的最高租金分别调升至“标准租金”的155%及350%。战前非住宅楼宇的租金管制在1984年7月1日撤销，提供六个月终止租约通知期的规定则在2004年告终。

韩国、比利时怎样做？

事实上，不少地区早已不再将商舖租金问题全交由市场处理，但香港政府却未曾跟从。

在资本主义及新自由主义的巨轮下，中小企往往成为被剥削的一群，土地政策被财团、大发展商主导，工商舖价格急升，中小企未能负担昂贵租金，韩国亦不例外。当地在2001年推出《商店街建筑物租赁保护法》（Commercial Building Lease Protection Act），用作压制租金大幅上调，保障小商户利益。此条例涵盖作营业用途的建筑物及商舖，但并非适用于所有商业租户，需符合保证金上限要求—以首尔为例，法例保障租约保证金低于6.1亿韩圜（约388.5万港元）的租户，其他地区的保证金上限要求则低于首尔，全国约有九成租户可获此法律保障。

法例除了订明一些基本的租赁原则外，亦有一些较其他地区法例进取的条文，如首次租约不超过五年的租户，可享有续租优先权。法例又指出，不论是租方还是赁方，双方均有权因应税项、经济环境等状况要求增减未来租金或保证金；如决定加租，按照在2018年实施的修订，加租幅度不能超过5%，而签订合约及新租金水平生效一年内不可再加。

当地政府期望为中小企业及工人提供实质帮助，而保证金及加租幅度由政府参考通胀率、市场利率、租赁市场及经济走势等因素作不定期修订，尽管仍未有效改善经济不平等的现象，但至少未有扼杀有心人创业的机会。

又例如比利时，当地政府容许每年根据扣除烟酒、燃料类的消费物价指数估算租金，而在1951年推出的《商业租赁法案》（Commercial Lease Act）中，指出租赁双方在每三年期租约结束时，可向太平绅士提出审议租金申请，前提是其中一方能证明在新情况下，新租金应比原订租金至少高或低出15%。如获批淮，同一地区的相类物业亦需调整租金。

当年香港战后人口急升、房屋短缺，因此租务管制措施以住宅楼宇为主，从而保障租住权，与当下香港有不同的社会背景。“有形之手”固然有利有弊，既可能减少恶性竞争并保存小商户生存空间，亦可能降低投资意欲，政府对租务市场的监管不需从一个极端走向另一极端。但若果放任不管，地区小店、老字号、以至大型连锁店等店舖终有吃不消的一天。

上文节录自第214期《香港01》周报（2020年5月18日）《为租户充权非不可能任务》。

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