租务管制非药石乱投 反对者别再迷信自由市场
香港楼市扭曲，楼价、租金一直飙升，不少居于私人住宅的租户一直只能勉强应对，特别苦了一班无力负担㓥房以外住屋的基层人士，重推租务管制乃情理所在，惟一直遭强烈反对，当中以地产界别的声音尤其突出。对于近日有议员重提租管，前行政会议成员、智库香港黄金五十创办人林奋强透过电台发表言论，直指租管无效，只会令私人住宅租金不跌反升，更称“口噏好听未必系真嘅”。诚然，租管现实效果或未尽完美，但亦不见得未能改善。现时房屋市场极其扭曲，却正因诸如此类拥护自由市场、坚持“市场事须市场了”的意识形态才走上歪路，社会必须及早祛除迷信。
称实施租管会“好心做坏事”的论者众多，林奋强绝对不是第一人，正如政府早年研究租管，也是得出实施租管将衍生反效果的结论。有关损害租户利益论点，大概如下：租管减少业主出租物业的诱因，从而减少供应，在推高市场租值之余，甚至会拣选租客，最终损害基层租户利益；而且业主亦有机会巧立名目，征收“鞋金”、“匙金”等杂费，变相增加租金；另外，亦有论者认为，租管立法极具争议，而且立法须通过三读，过程甚长，业主大有机会“早着先机”，在法案通过之先已大幅加租。
其实租管的所谓“缺陷”，大可以不同行政设计及政策配合以作改善。有关减少供应的论述，政府可考虑先以税务优惠鼓励业主出租楼宇，甚或实施坊间一直倡议的二手楼空置税，以保证租盘的供应。当市场租盘供应充足时，所谓业主“拣客”的问题自然迎刃而解。至于杂费问题，只要政府审慎订明租金的定义，清楚分辨租金与其他杂费的分别，并严格管制后者，以及设立有力的租务裁决委员会把关，问题始终不大。至于业主于立法前大幅加租，政府除了须尽力游说政党支持外，并可批出暂时性的租金津贴，助有需要的租客共度时艰。当然，具体操作细节仍须仔细研究，但租管是福是祸，很大程度只取决于政府的决心。
一些人极力反对租管，他们或真心相信租楼人士未能受惠租管，但不少更是担心自己利益将受威胁。时有言论指出，在租管下业主须“牺牲”其利益，非但未能按市况大幅加租，而且在租住权保障下，业主不但有机会遇上“租霸”，更不能将物业随时收回卖出，故批评租管严重干预市场运作。
但所谓的业主牺牲论，未免言过其实。首先，市民获适足住屋本是生而有之的权利，房屋并非单纯商品，房屋市场根本不应过度自由，维持货畅其流不应成为阻止实施租管的理由。其次，租管的理念始终在于平衡业主与租客之间的议价能力，而非剥削业主的利益。毕竟，租管亦不是禁止业主加租，而是要为加租幅度拟定合理的范围，政府大可不必为租管设下硬性标准，反而按一篮子因素，如楼宇条件、通胀等制定每年合理的加租幅度，这一定程度亦考虑了业主的利益。当然，租管落实后，业主的租金回报不较现时可观，但过份赋予业主自由，正是造成肆意加租、剥削租客恶果的主因，特别在基层租务上尤其明显，政府实有需要协助重置当中的权力平衡。
非常时期用非常手段，历史上香港多次在房屋市场失控的时候实施租管。而且，过去的租管大多为暂时性质，在房屋问题得以舒缓时便会取消或调整，政府大可在日后适时检讨撤消或调整租管。毕竟，要解决现时的房屋问题，大幅兴建公营房屋始为唯一良策，但建屋需时，短、中期内绝对需要为租管立法。
那么，反对租管的林奋强，对现时的房屋困境还又有何高见呢？他更批评金管局的风险管理措施，如按揭成数过紧，导致现时市民置业困难，与直斥政府改动公私营房屋比例，将减少私人楼宇供应将推高租金，令㓥房户生活更为困难，甚至引致更多市民轮候公屋。
但一如“01观点”一直指出，目前楼市仍然炽热，政府绝不应鼓励市民勉强于私人市场内置业。更甚者，称调整公私比将导致公屋需求增加，更是逻辑不明，㓥房租金一直上升，主因并不在于一般私楼供应如何，而是在于社会对较可负担的住屋需求殷切，增加公屋正是助基层市民解决住居需求，从而减少㓥房需求。
其建议背后，始终离不开以置业为本、偏重地产市场发展的思维，以及忽视普罗大众的住屋需要。既得利益者渴望维持现况，杜绝任何挑战其利益所在的建议，本属见怪不怪。但如若诸般“建言”巩固了公众对发展模式的迷信，并有碍社会进步，便有澄清的必要。
【租务管制．倡议（二）】干预市场、反增空置率？ 破解四大疑虑