新冠肺炎．深度｜再不减租5000店舖或执笠 政府“呼吁”有用吗？
新型冠状病毒肺炎（COVID-19）打击全球经济，零售、餐饮、服务业等行业正值“超级寒冬”，不少商户难挨贵租，导致结业潮涌现。香港日前有调查推算，如果业主再不减租，由2月至5月累计至少5200间零售店舖结业；然而，特区政府向来不敢动摇地产利益结构，只能带头减租并呼吁业主响应，但成效仍然差强人意。远在世界的另一端，业务受限的美国电动车生产商Tesla近日主动向门店业主发信，要求减租以节省开支。它能否成功争取仍是未知之数，但这可否为香港租户、业主、甚或当局带来一些启发和想像，好让各界真正携手共渡时艰？
新型病毒在港蔓延数月，经济何时复苏，仍然成谜，加上过去大半年的社会运动，本港企业尤其是中小企早已惨淡经营。有物业代理预测工商舖租金及售价将下调10%至15%，而近日新单的确有下滑趋势，不过，已有租约在身的租户未必受惠。
政府呼吁业主减租反应欠佳
早在二月中旬，已有50个品牌、逾200个餐厅、咖啡店及时装店等涉及14个购物商场、合共约700间零售商铺罢市一天，要求业主减租；后来有传媒走访六大发展商旗下商场，发现有部分业主没有让步，有些则只愿在日后回拨租金。香港零售管理协会昨日（4月16日）发表营业情况调查，指疫情期间零售公司亏损严重，推算在2月至5月间可能有10,400名零售业雇员被裁，并至少5,200间零售店舖结业。逾半受访公司认为，防疫抗疫基金及措施（调查未问及次轮措施）有帮助但不足维持业务；另有七成受访公司表示已获业主减租，但有逾八成认为幅度不足或月份不长。协会建议业主跟随政府方案减租75%，或只按营业额抽成。
协会早于二月提倡有关建议，惟业主置之不理。商户一度寄望当局提供租金津贴，但同样不获政府接纳。尽管港府后来加码推出过千亿元的第二轮抗疫措施，提供薪酬津贴及行业补助金，又将早前推出的政府物业租金及收费宽免由50%提高至75%，但仍然无意为租户提供租金援助，也不愿研究任何政策要求业主减租，只是再次呼吁业主响应当局号召。
发展模式长期倾斜地产霸权
只是，“呼吁”有用吗？政府当初宣布减租五成时，只有房委会、市建局、机管局等跟随，后来当局公开呼吁地产商提供租金宽免，履行社会责任，也只有少数地产商响应。特首林郑月娥更在社交网站Facebook动之以情，诘问业主面对人流稀少的店舖、欲哭无泪的租户，以及徬徨焦虑的员工，是否因为一纸租约便无动于衷，“与其面对商场很快出现十室九空的境况，这不正是企业履行社会责任、共渡时艰的时候吗？”可是，情况似乎没有太大改善。
事实上，香港零售物业租金水平一向高得令人咋舌，如参考差饷物业估价署公布的临时数据，私人零售楼宇售价指数在这2010至2019年十年间，由257.2升至549.4；租金指数也水涨船高，从122.9升至187.2，升幅逾五成。租金急剧攀升对商舖租客营运成本增加，租金大幅蚕食利润时有发生，政府除了自2013年就工商物业买卖推出双倍印花税外，便再未有如规管住宅物业般，就炒卖店舖推出任何措施如额外印花税遏止升幅。
租金高企、只加不减的问题，归根究柢源于政府倾斜业主阶级及地产霸权的发展模式。
“这个问题是香港的老问题，你拥有土地就有优势。”中文大学国际贸易与中国企业课程（IBCE）联席主任及会计学院高级讲师李兆波形容，租户及业主的关系向来是颇不对等，对开设实体店的租户而言，没有替代方案，只能向数名大业主租下店铺，加上香港多年来以旅游业带动生意及人流，旺区租金不断飙升；现在经济急停，但租约不是一时三刻可改变。
香港租户可效法Tesla要求减租？
全球不少企业均受新冠肺炎疫情影响，电动车生产商Tesla也不例外。美国自从今年3月疫情恶化以来，各地防疫政策严重打击汽车销售及制造，Tesla继先前宣布减薪及无薪假措施后，近日又积极与各地门市及服务中心业主联络，要求减租以节省开支。Tesla在信中写道，因新型肺炎疫情在国内急速扩散，需要提出对策以维护公司长期前景与成长，“鉴于我们经营业务的能力日益受限，我们告知希望自即日起调减月租。”（"As a result of the increasing restrictions on our ability to conduct business, we would like to inform you that we will be reducing our monthly rent obligations effective immediately."）Tesla期望在未来数周与业主协商，能否成功争取仍是未知之数。而在世界的另一边，香港租户只能任人鱼肉？
Tesla出信的成效有待观察，但对普遍香港租户而言，如何为自己充权、确立租客权益，是不可忽视的一课。Tesla之所以挑战业主利益，其名气及营业规模所带来的议价能力或发挥一定作用，或是租约本身设有不可抗力条款，如一旦出现不可控制的外来因素影响营业，可行使重新商议租金的权利，只是放眼香港商户，讨价还价也显得份外吃力。
减租是否不可能的任务？李兆波坦言，按照合约业主有权不减租，但以Tesla为例表示可以商讨，即签订合约后仍有商讨及修订的空间，“这并非完全符合合约精神，但在非常时期也无可厚非。”李兆波强调，双方要履行合约精神，但非常时期可有非常做法，如果双方同意，合约并非一成不变。
当“契约精神”遇上“社会责任”
对于未受疫情严重影响的业主或租户，应按照租赁合约履行责任，但对有营业困难的租户而言，协商减免租金或修订临时租约是较为人性化的做法。除此以外，李兆波认为政府面对企业可能倒闭、引起后续的失业问题，政府理应更为强硬，带头做更多。他日前在报章撰文，坦言政府次轮措施原意虽好，但仍没有正面地处理另一个大山，即租金的问题。
无可否认，政府在两轮措施中为旗下物业及科学园、工业邨、数码港租户宽免一定租金，但该举措未能覆盖全港大部分租户，尤其是零售、销售及餐饮界。难道当局真的无计可施？李兆波并不认同。以今年度《财政预算案》提出宽免非住宅物业差饷为例，他认为，当局大可以“减租”作为宽免条件，无奈“政府从来不敢触碰大业主、大地主（利益）”。除此之外，民建联三月初约见政务司司长张建宗时，也促请政府推出税务优惠等政策，如为愿意减租的业主提供一次性200%税务宽减，以诱使业主减租。
所谓“办法总比困难多”，但政府面对“租金大山”时却畏首畏尾、显得束手无策，又怎能奢望苦苦求存的中小企与之“共渡时艰”？
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