【新冠肺炎】 政府不出手　业主不减租　经济揽炒会成真吗？

如果说社会运动令香港经济患上一场慢性病，那么新冠肺炎便是催命符。疫情打击全球经济，零售、餐饮等服务行业正值“超级寒冬”，不少商店难挨贵租，结业潮涌现。“生意难做”这句生意人时常挂在嘴边的口头襌，一下子化为主流的现实。自农历新年后，租户呼吁业主减租的呼声不绝于耳，政府亦带头减租，期望业主响应，惟成效不佳，而政府多项纾困措施亦未有动摇地产业的利益结构。租户如何渡过这个最寒夏季？而政府在抗疫路上，又遗忘了什么？
新冠病毒在港蔓延数月，经济何时复苏，仍然成谜，加上过去大半年的社会运动，本港企业尤其是中小企早已惨淡经营。有物业代理预测工商舖租金及售价将下调10%至15%，而租金近日亦有下滑趋势，但已有租约在身的又能否受惠？

“政府没有意识到租金是商户面临的最大挑战。”Prime House联合创办人Derek说。位于观塘商厦的Prime House自2018年开始营运，主要为客户提供场地租用、活动策划、餐饮等一站式服务，亦是一间威士忌酒吧，单是装潢便已投资500万港元，幸好Prime House成立两年多，生意便渐上轨道。但自去年反修例运动开始后，生意大不如前，Derek与合伙人为了生计，除了每晚尝试继续营运酒吧外，亦变阵做午市，算是成功吸纳了一些公司客。来到今年1月，生意稍微有起色，Derek本松了口气，以为快要远离寒冬，但结果农历新年后，又一个疫症巨浪扑面而来。他说，生意从未试过这般惨淡，最后一个活动是在1月中举办，之后活动生意额是零。

除了Prime House这种以举办活动为主的企业外，零售业也苦不堪言。香港零售管理协会（下称“零售协会”）在3月31日至4月9日期间访问了152间公司，涵盖3,345间店、59,407名从业员，协会指疫情期间零售公司亏损严重，调查推算在2月至5月间，共有10,400名零售业员工失业，至少5,200间零售店舖结业，若以受访公司表示没能力继续经营的比例推算，预计会有1.52万间商店在年底前结业，相当于目前全港6.24万间零售店舖的四分一。

为了防疫，Prime House在踏入疫情高峰期前已自行暂停营运，但如常交租。现时，Derek与合伙人月花15万元租用4,000平方呎单位，亦需每季缴付两万多元的差饷及地租。他说，公司生意长期低迷，每月只能缴付部份租金，未有能力全数清缴。他还记得，自去年6月起已先后五次向业主提出减租，业主终提出12月份租金可减半，但前提是先清缴所有租金。他们本期望与业主共渡时艰，但却得到一个形同虚设的减租条件，Derek说：“业主提供这个条件，即是叫我们‘执笠’，如我们有能力清缴租金，便不需要业主减租吧！”

生意连受两次重击，企业早已难以支撑，遑论缴付租金，不少租户已欠下数月不等的租金，要求减租的呼声早在去年反修例运动时酝酿，本港主要大型发展商曾在2月中响应香港地产建设商会声明表示减租，但有媒体走访本港六大发展商旗下商场租户，发现有些不愿让步，有些则只愿在日后回拨租金；零售协会更在调查后整合了五大“最不合作减租”地产商。

在这段期间，Prime House邻舖的跨国游戏开发商早因斡旋减租不果，断然撤走，现在已人去楼空。Derek不明白，即使经营环境恶劣，不少租户也努力交租，为何业主没有支援租户，完全无视政府共渡时艰的呼吁。

零售协会调查又指，逾半受访公司认为政府的“防疫抗疫基金”（该次调查未问及政府次轮抗疫措施）有短期帮助，但仍不足以维持业务，有54%受访公司认为业主减租是最有效的帮助。虽有七成受访公司有获业主减租，但同时有逾八成公司认为减租幅度不足或减租月份不长：商场店舖普遍获减租两成至五成，为期一至三个月；而街舖普遍获减租一成至三成，为期两至五个月，但不是人人受惠，只有五成公司有多于一半的舖位获减租。

零售协会表示，零售商尽力与业主倾谈租金，但业主普遍“挤牙膏”，减租覆盖率、减租幅度和持续时间远远不能纾缓亏损以维持经营，政府补贴员工薪金及资助企业只可稍减轻企业即时压力，租金仍是最大的支出。该协会再次建议业主跟随政府减租做法，或按营业额抽成，维持至少六个月。

政府带头减租 业主寸步不让

疫情之下，香港各行各业纷纷出现要求员工放无薪假、甚至裁员的情况。Prime House只有五、六名员工，支出不多，因此租金是压在他们头上的大山。政府为纾缓租金负担做了什么？饮食界和零售界代表曾于4月初与政府会面，代表后引述政府表明不会补贴租金，而在一星期后（4月8日）推出的第二轮抗疫措施，政府仅推出工资津贴、针对不同行业的补助金等，将早前推出的半年政府物业租金及收费宽免，由50%提高至75%，并再次呼吁业主减租。

政府在4月初宣布减租五成时，当时只有房委会、市建局、机管局等跟随。政府公开呼吁地产商提供租金宽免，履行社会责任、共渡时艰，但只有少数地产商响应，特首林郑月娥在社交平台上更动之以情，诘问业主面对人流稀少的店舖、欲哭无泪的租户，以及徬徨焦虑的员工，是否因为一纸租约便无动于衷：“与其面对商场很快出现十室九空的境况，这不正是企业履行社会责任、共渡时艰的时候吗？”

普遍而言，租金是营运成本最大占比，受到疫情影响而陷入财困的商业租户为数不少，但政府顾此失彼，没有针对性措施处理租金问题，如为暂缓逼迁保障提供指引。Derek认为，假如部份业主需要供舖，政府大可协调银行推出还息不还本计划，便可为需要偿还按揭贷款的业主纾困，亦不用追租，但这些假想没有在现实中发生：“不是雇主想炒人、要求员工放无薪假，而是没有其他生存的选项。”Derek感慨道。

政府先后共拨出1,600亿元推出两轮“防疫抗疫基金”，Prime House因持小食食肆牌照，因此可得8万元的一次性资助，但Derek坦言帮助微不足道，而更令Derek感无奈的是，在政府公布新一轮措施后，当天便再收到业主传来的交租通知。

政府自3月底起根据《预防及控制疾病条例》，先后推出及延长“停业令”，美容院、健身中心、酒吧等场所停业逾一个月，至今月8日部份行业才可有限度重开，Derek无法理解，当政府能动用法例要求店舖暂时停业，为何没有要求业主暂时不收租？“为什么那么多食肆商舖倒闭？就是因为租金。”Derek认为，疫症当前，不少商户只是为了租金才迫于无奈营业。他感觉政府的抗疫措施一边保住雇员饭碗，一边保着业主收入，作为雇主的商业租户喘息空间却非常狭窄。

Derek表示，股东们早已倒贴不少，只是业主仍不断狂追猛打—发律师信、计算欠租利息、再发律师信，周而复始地追讨。他们为了止血，不禁萌生退租结业的念头，遂在3月份向业主反映，但业主却要求清缴租金、赔偿三个月租金及清场才可离场。

面对眼前三年死约，业主显然没留有丁点情面。Derek屈指一算：如果将所有费用相加，与等到12月租约期满没太大差别，不论是交租还是离场，都叫公司进退两难。他坦言对业主做法百思不得其解，随后向业主要求会面，商讨可行方案，但亦不被接受。他有气没气地说：“业主究竟想共渡时艰，还是想我们离开？”或许两样都不是。他形容，业主对租户尤如“大石砸死蟹”。尽管从法律层面而言，履行交租责任是无可厚非，但面对不可抗力的危机，香港却没有任何减轻或解除契约责任的措施。企业怨声载道， 但业主种种处理手法俨如置租户生死于不顾。

这场困兽斗恐怕要到12月租约期满才能告一段落，但业主与租户权力不对等及政策向业主阶级倾斜却永无休止地上演。

支援措施只能续命　不能救命

“这个问题是香港的老问题，你拥有土地就有优势。”香港中文大学国际贸易与中国企业课程（IBCE）联席主任及会计学院高级讲师李兆波形容，租户与业主的关系向来颇不对等，对开设实体店的租户而言，没有替代方案，主要向数名大业主租下店舖，加上香港多年来以旅游业带动生意及人流，旺区租金不断飙升；现在经济急停，但租约却非一时三刻可改变。

事实上，减租是否不可能的任务？李兆波坦言，按照合约业主有权不减租，但签订合约后仍有商讨及修订空间，“这并非完全符合合约精神，但在非常时期也无可厚非。”李兆波强调，双方要履行合约精神，但非常时期可有非常做法，如果双方同意，合约并非一成不变。

对于未受疫情严重影响的业主或租户，应按照租赁合约履行责任，但对有营业困难的租户而言，协商减免租金或修订临时租约是较为人性化的做法。除此以外，李兆波认为政府面对企业可能倒闭、引起后续的失业问题时应更为强硬。他日前在报章撰文，直言政府推出第二轮防疫抗疫基金原意虽好，但仍没正面处理另一个大山，即租金的问题。

据政府统计处数字，3月份零售销货总值临时估计为230亿元，同比下跌42%，而访港旅客录得8.2万人次，同比跌近九成九。即使不再封关，访港旅客短期内也不会回复至原来水平，依赖旅客消费的店舖终会缩减生意规模。疫情令各行各业步入大衰退，不少食肆及零售商户均结业及停业。如刚过去的五一劳动节假期，旅客人头涌涌情景不再，专营游客生意的街道门可罗雀，不少位于旺区的大型商场均出现十多间空舖，当中不乏名店。

美联工商舖数字显示，今年底四大核心区租金会大幅下调约40%，相当于重返2006/07年水平，非核心区则下跌10%至20%，并出现商舖退租潮及吉舖潮：在四大核心区（铜锣湾、尖沙咀、中环及旺角），7,503间街舖中有689间“吉”舖，空置率达9.2%，自2016年来最高，尖沙咀加连威老道及铜锣湾谢斐道更分别出现29间及23间吉舖。美联工商舖预计商舖市场会进入超大型调整期，今年第三季吉舖数目升至900间，空置率约11.5%至12.5%，又指现时不少业主愿意减租五成以上，普遍为期三个月，惟因疫情及社会发展未明朗，即使业主减租，租客亦不愿意续租，情愿以短期租约承租。

政府在首轮的防疫抗疫基金提出为科学园、工业邨及数码港租户宽免租金3.8亿元，以及在次轮中宽免政府物业中租户的租金，未有覆盖大部份租户。李兆波解释，对不少租户如零售界及餐饮业界而言，虽然租金并非最大支出，但比重却不容忽视。然而，政府在今年度《财政预算案》中宽免非住宅物业差饷，首两季以每户每季5,000元为上限，其后两季则以每户每季1,500元为上限。李兆波不明白为何政府选择无条件宽免，不求业主付出。

今年香港首季本地生产总值创下史上最差的-8.9%增长，比起1997年亚州金融风暴、2003年沙士（SARS）、2008年金融海啸时期更差。面对动荡的经济环境，政府为受疫情影响的业界提供什么支援？

2月26日，财政司司长陈茂波宣布推出“百分百担保特惠贷款”中小企业借贷计划，由政府100%担保，上限为200万元。疫情爆发前，政府已因应反修例运动的冲击，在去年底推出九成担保借贷计划，为资金困窘的企业提供支援。而在抗疫基金中的“零售业资助计划”下，合资格零售商户可获得一次性8万元资助，连锁店最多获资助300万元；“食物业界别及持牌小贩资助计划”则可让合资格小贩及持牌食肆获得5,000至20万元一次性资助。在次轮基金中，政府又向多个行业的企业补贴六个月的薪资，上限为工资的五成，补贴额以9,000元为上限。这些措施有补贴作用，但非只针对租金。

李兆波说：“政府从来也不碰大业主、大地主（利益），为何政府不多加一个条件，又或是减愈多租，便可宽免更多差饷？”今年3月初，民建联便约见政务司司长张建宗，促请政府推出税务优惠等政策，为愿意减租的业主提供一次性200%税务宽减，诱使业主减租。

反观其他地区，新加坡政府在4月初推出《2019新型冠状病毒（临时援助措施）法案》，容许个人或机构将履行合约义务的时限延迟半年，受疫情影响而无法按时交租的商户可押后半年交租；法案同时保障租约不会被终止，而租户需在半年后补缴全数租金。除了非住宅物业契约外，法案还涵盖建筑或供应商品合约、旅游业合约、金融机构向中小企提供抵押贷款合约等共五类在今年2月1日或之前履行的合约。法案生效为期半年，当局会再视乎情况决定会否延长，法案最迟在一年后失效。

澳大利亚亦有类似做法，规定商业业主在六个月内不得驱赶租户，更在4月初更新《商用租赁准则》（Commercial Tenancies Code）要求，业主必须为收入大降的商业租户削减租金，减租幅度与租户收入下降幅度挂钩，并允许租户延交租，限期不可少于12个月。该准则适用于营业额减少30%及总营业额在5,000万澳元以内（即约2.78亿港元）的中小企业，以缓解现金流短缺问题。

与业主同行　与租户为敌

香港树仁大学经济及金融学系助理教授袁伟基直言，在商业世界中一直都是“你情我愿”，租约只有生约、死约，长短不一之别，可供商议的空间不大。在一般日常生活中，租赁是常见的法律关系，自去年6月的社会动荡算起，经济低迷快接近一年，不少商户只剩死路一条，袁伟基观察到，即使回到2003年沙士，也未必需要长时间减租。

那么补助企业租金可行吗？袁伟基坦言政府担心官商勾结：“从前政府很少补贴商户，2003年时也没有，只叫大家共渡时艰，今次已是很特别。” 十七年前沙士来犯，当年港府动用118亿港元救市，纾困措施包括宽减房委会及政府部门辖下商户租金、宽减差饷、水费及排污费；政府针对旅游、饮食、零售和娱乐业设立35亿元贷款担保计划，可申请最高达100万元的贷款额，起初只可用作支付员工薪酬，后来修订指倘有余额，可用于支付其他营运开支如租金及买货，供雇主应急周转。与今次疫情的纾困措施相比，当年措施不论是规模还是金额均比不上。

戴德梁行去年底发表《全球主要大街》（Main Streets Across The World） 年度报告，追踪全球68个市场、共446条主要商业街道，以截至2019年上半年的租金为准，香港铜锣湾蝉联全球最昂贵商业街，租金为每年每平方呎2,745美元（即约21,411港元），其次为纽约第五大道上段（2,250美元，即约17,550港元），相信结果不令港人意外。在高租金效应下，基本上只有名店可雄踞闹市。袁伟基直言，除了本港中小企外，租金高企亦会使跨国企业却步，令香港国际竞争力有所减退：“我们经常说希望香港成为商业服务中心、（跨国企业的）亚洲总部，但商厦租金很贵，贵得令其他公司却步。”参考差饷物业估价署数字，私人写字楼租金指数由2010年的147.6升至去年261.5，十年间升幅接近一倍。

但察觉问题而坐视不理，这会否是另一种“官商勾结”？袁伟基说，今天的经济环境已不可同日而语，“政府始终希望市场自行调节，最多带头减租，希望大家响应，而非利用管制形式。”袁伟基解释道，不论大业主还是小商户都有压力，预料业主也会开始让步，对商户要求减租的态度明显软化：“毕竟如果商户不续租，（业主）在这个环境也很难放租，如何维持一个长远关系是重要的。”

袁伟基分析，如非从民生或社会保障角度切入，例如房屋需要等关乎社会重大利益，政府不会考虑租务管制，而他个人亦不认同，终归属于商业活动，不应偏坦任何一方，“这还看业主能否多尽企业社会责任。”他说。

政府选用一次性的补助形式为各界纾缓疫情带来的影响，若补助完结，但营商环境仍然恶劣、租金继续高企，租户未能达到收支平衡，终会出现结业及裁员潮，失业率再度攀升。所谓“办法总比困难多”，但政府面对“租金大山”时却畏首畏尾、显得束手无策，又怎能奢望苦苦求存的中小企与之“共渡时艰”？

继续阅读：【新冠肺炎】为租户充权，是不可能任务？

上文节录自第214期《香港01》周报（2020年5月18日）《政府不出手　业主不减租　经济揽炒会成真吗？》。

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