二手楼指导价助上车？　有卖家加售假画变相托价380万｜时事焦点

8月31日，广州市住建局公布广州首批96个住宅小区二手楼交易参考价格，这份参考楼价比目前的业主挂牌价和实际成交价低出一大截，部分小区甚至腰斩，新政策再次引起社会关注。
为了让楼市降温，自今年2月份深圳建立二手楼成交指导价制度以来，内地已有多个城市推出类似措施。究竟这项新措施有何特色？买卖双方不依指导价成交会有什么后果？新措施又为楼市和市民带来甚么影响？本文将为大家一一解析。

深圳早于今年2月8日实施二手楼成交指导价制度，当时官方发布的深圳市3595个住宅小区的指导价，与市场价差距较大。以南山区的豪宅为例，市场价与“成交参考价格”相差超过3成，以后者价格出售将会较“便宜”近400万元（人民币．下同）。（点击阅读相关文章）

在深圳之后，上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡、金华、衢州等共11个城市也陆续推出二手楼成交指导价制度，这些指导价均低于市场价格。在深圳、成都等城市，二手楼指导价仅相当于市场价格的七成或八成左右。

指导价与银行放贷额度挂钩

虽然在二手楼成交指导价制度落实后，买家和卖家不一定要依指导价成交，但银行一般会以指导价作为贷款评估基础，这意味买家可获的贷款额减少，需付更大份额的首付。国务院主办的《经济日报》于8月初发表评论文章解释，二手楼指导价发挥作用的关键，在于通过引导银行合理发放二手楼贷款，封堵利用信贷资金炒作楼价。

文章举例称，例如一套市场价原本为1000万元的二手楼，首付三成需要支付300万元。而按照指导价，价格可能仅为700万元，按照七成贷款计算，能从银行贷款的额度仅为490万元。如果买卖双方仍以原本的市场价成交，首付将从原本的300万元提升到510万元，对于炒楼人士而言，其资金压力就会大大增加。

文章在解释政策背景时称，房地产调控从过去重点关注新楼，正逐步发展到一二手楼调控齐头并进。过去，由于楼市限价更主要针对新楼，使得很多城市新楼价格低于周边二手楼，当新楼价格因为哄抢上涨，加之新楼楼源不足，二手楼价格也随即上涨，新楼和二手楼价格就这样出现交替上升。

深圳二手楼楼价及交易量持续下跌

以深圳为例，自建立二手楼成交指导价制度以来，二手楼市场一改去年的火热炒作，全面转冷，二手楼楼价及交易量均持续下跌。国家统计局数据显示，深圳7月二手楼价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

此外，深圳的二手楼成交量也持续处于低位。根据深圳中原地产的数据，今年6月和7月，深圳的二手楼成交量均低于3000套。可供参照的是，去年6-8月，深圳二手楼成交量每月均突破10000套，7月更是达到13000余套的峰值。

另一个典型案例则是西安。西安于3月提出将建立二手楼成交指导价制度；5月下架所有平台上单价超过3.93万元/平方米的楼盘；5月末公布201个小区二手楼成交参考价格。数据显示，新政落地两周后，西安二手楼市场均价为17252元/平方米，环比下跌2.2%，跌幅居全国第一。

一般市民同受打击　买楼须同时买天价假画？

然而，二手楼指导价不仅会打击利用信贷资金炒楼的人，一般有实际住屋需求的市民也连带受影响。《南方都市报》就报道指，广州一名市民今年4月买了一个二手单位，但银行回复要到10月份才能放贷。该市民表示：“现在二手房指导价是降低了，但业主不会按这个价卖房啊！如果银行贷款参考指导价，必然会导致首付（首付）提高，刚需更加买不了房。”

此外，在二手楼指导价的措施实施时，部分地区也出现一些乱象。例如西安要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌楼盘开展自查，要求下架价格虚高的二手楼盘。据《时代周报》报道，为了避开监管措施，有业主将一个价值超过600万元的单位以300万元的价格挂牌出售，并提了一个额外要求——买家必须附带花380万元购买业主的一幅毕加索假画。