黄奇帆倡政府趁楼价跌收购单位作为保障房　同步解决楼市债务危机

重庆市前市长黄奇帆近日在公开活动上表示，最近两年中国的房价还没有大跌，走的是有行无市，但房价会由法拍房（银主盘）打破，并认为当城市房价均跌30%时，地方政府就应该出手救市，收购商品房作为保障房。

黄奇帆介绍，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少，比如2020年交易量是18亿平米，2021年降到15亿平米多，2023年降到14亿平米，今年估计会降到13亿平米，但交易量降到12亿平米会守住一个平衡，不会继续下降。

他解释，中国已建成且在使用中的房子目前有500多亿平米，理论上50年折旧，即每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%为10亿平米，再加上总有结构性的需求调整，“从建筑、投资量的角度，市场平衡点估计在12亿平米”。

虽然交易量降低，前两年的房价却迟迟未跌，黄奇帆指出，因为房产商、地方政府不想跌价，银行不愿自己抵押物跌价，买了房产的老百姓也不想跌价，“如果我买的房子是10万每平米，结果现在同样的地段房子变成8万，7万，那老百姓去年，前年买的就会吵起来，在这个角度呢，大家都不想跌，哪怕没有交易，有行无市，所以前两年其实没有出现大规模的跌价”。

黄奇帆介绍，房价其实是由法拍房（银主盘）打破；2000年时，全国只有20万套法拍房，2010年时有50万套，2020年已超过150万套，估计今年全国会有400万套法拍房。

他解释，法拍房以“卖出”为主，一般会在市价上打7折、6折，只要法拍房的全城交易量超过20%，其售价就会成为某个区域的房价，同区市场上的房价就会螺旋形往下跌，“这件事关键是看法拍房的数量，法拍房数量多了，这个地区房价一定跌”。

黄奇帆提到，今年深圳、上海有局部楼盘跌价30%，并认为若明年市场上的法拍房增多，整个城市房价的均价跌30%时，地方政府就应该出手救市、收购房屋，“这个时候把它收了，政府不会亏的，放个5年，10年，收回来就是做公租房，做房改房，人才房，廉租房”。

他指出，每个地方政府该对居民至少保障30%的公租房或保障房，并以香港及新加坡为例，香港780万人中有超过400万人住在保障房（公屋、居屋），新加坡则有70%人口住在保障房，但内地只有5％人口住在保障房。

黄奇帆称，一旦政府趁跌价收购市场上的商品房，房地产商收钱后也不能发财套利，“他一定是还银行，还上游施工欠款，还各种建筑材料款，在这个意义上，政府如果5万亿进去，房产商再去还5万亿，还3个5万亿，就15万亿的债务互相抵消了”。

黄奇帆认为，这个救市不存在道德问题，政府收购的商品房就作为保障房，“可能这一场事情过了以后，中国政府城市保障房就超过20%了，那不是好事吗？你也不用再去造房子来增加房屋的供给，正好把过剩的房屋平摊掉，另外房产商也会平衡这笔债务，然后整个社会的债务也在这个过程中得到释放，这个是明年一定会出现的”。