疯狂的首尔楼巿：AI+地产数据为城巿把脉 │PropTech・下
2020年，韩国首尔楼价大幅飙升，陷入疯狂状态，惹来国际关注。《香港01》去年底专门就韩国楼市狂潮，探讨文在寅政府适得其反的“辣招”、疫情下热钱流入，以及韩国独特房屋租赁制度等深层次因素。今年已过一半，首尔楼价升势未止，增速仍为全球之最。
高楼价问题是很多发达经济体正面临的困局。PropTech（房地产科技），可以为此提供一些破局的灵感吗？
根据莱坊《全球住宅城市指数》（Knight Frank Global Residential Cities Index）2021年第一季数据，首尔楼价过去一年的涨速遥遥领先全球各大城市，远超莫斯科、纽约、迈亚密、悉尼等大都会。根据《经济学人》统计，首尔自2017年第一季起至2020年末的楼价大幅上升四成。
《香港01》去年关于首尔楼巿的专题报道：
上楼寄生族．三｜韩式“传贳”制度本助圆置业梦 反沦为炒楼神器
上楼寄生族．四｜缔造平等起跑线：文在寅撼动财金霸权有心无力？
韩国总统文在寅自2017年上任以来，先后逾20次推出“辣招”冀打击楼价，包括提高房产持有税、频密交易利得税、向名下持有多个房产的业主加征额外物业税等，原意是提高业主的房屋持有成本，令业主主动抛售房屋，增加市场供应，为楼市降温，并借此协助降低首次置业者的上车门槛。
可是，文在寅的如意算盘根本打不响。实情是：像首尔这些土地机能价值稳定高企的大都会，房屋需求不会无缘无故地放缓，那么，业主便有讨价还价的筹码，将政府重税“辣招”带来的房屋持有成本，直接转移到首次置业者或租客身上，最简单的方法就是直接提高房屋售价或租金，将因课税而要多缴的金额转嫁。最终，没有房产的人成为了楼市“辣招”最大的受害者。
“（过去一两年）韩国政府似乎做得太多了，它直接引致了楼市管控的大失败……政府往往没有基于一些很简单的供求法则去制定楼市政策，强行祭出一些无谓的管制，却产生了反效果，最终还令到更多人无法负担愈加沉重的楼价。”韩国PropTech初创企业XAI Land创办人林东俊（Raymond Chetti）向《香港01》说道。
首尔楼市乱象，正正反映了非业主在现实房地产市场上身处的被动劣势。林东俊认为，有意首次置业者往往缺乏宏观的房地产资讯，去全面认知整个大都会区的实际楼市情况。
这不是说韩国坊间没有足够的楼市资讯数据，情况恰恰相反：就是因为资讯数据极多，一般市民没有合适的资讯汇编工具，去消化海量房产资讯，当然更不用说要去自行消化有关测量及估价数据等专业知识。
林东俊希望自己成立的PropTech公司，可以尝试填补这个缺口。
“大海捞针”
韩国政府过往投资了大量金钱去建立政府资讯数据库，确保所有数据公开透明。一般市民亦可以利用这些数据库去生产一些有价值的资讯。XAI Land汇整的大部分资讯数据，都是来自公开资料，然后来利用自己团队研发的“自动化估价模型”（Automated Valuation Models，AVMs），按用家要求整合排列出合适的指定房地产项目。
而且，由于该模型尝试使用人工智能（AI）完成物业估价工作，省却很多以往需由人力完成的文书及行政工作，压缩时间成本，同时亦令系统数据库可更为贴近最新楼市实况。该公司现时主要帮助银行进行物业估价。
“无疑，首尔市中心楼价高得惊人，尤其是江南区，这就恰似纽约的曼哈顿。但要理解到首尔并不是每一个区都像江南区那般昂贵……我希望XAI Land的AI数据库能让用户自行寻找自己最能负担、估值最合理的物业。我们担当的是一个“开眼人”（eye-opener）角色。用户只是需要知道怎样去分析可视化的区域数据，从而按自己的能力，学懂该从哪个地区入手。”
“而且，在韩国，我们有众多不同房地产资产类别，最受欢迎的固然是新建成的公寓，但还有其他更便宜的类别，例如Officetel（办公式公寓）、Studio（个人工作室），亦有五、六层楼高而没有升降机的房子。不同投资需求和能力的用户可有不同选择。”林东俊说。
亚洲的“地产数据潜力”
林东俊小时候搬到美国居住，直至大学时期才再次回到首尔，才首次感受到亚洲城市与欧美城市的大不同。
“我感觉到亚洲城市的城市规划一般都比较有效率……背后主要原因是因为人口稠密，去到哪里都很多人。你可以很快买到日用品，在不同地方游走都不需要自行驾车。”林东俊认为，这种密集式城市规划，跟土地偌大和人口密度较低的欧美城市差别很大。基于这特性，亚洲城市得以在土地利用方面想像多些不同变化。
譬如，如果发展商要觅地建造一个购物中心，它需要预先做区域人口分析（如方圆十分钟车程内究竟住着多少人？）、公共运输网络评估、邻近同业竞争对手比较等等。那么，这就有很大的空间去利用软件和数据绘制精密的社区人口及位址地图。
林东俊就是看准了韩国在地产数据处理这块业务上尚有很大发展空间，才毅然创业，成立XAI Land。
每个城市的房地产问题皆根深柢固，贸然欲收短效而祭出“辣招”，或会惹来同等强力的反作用──文在寅政府在过去数年已碰着不少钉子。
如要在健全市场体制下实现房地产及土地最大化利用，依赖AI、数据科学和数理分析实现资料汇合的房地产科技，也许不失为一条可供探讨、启发灵感的新出路。