科技能为房地产问题提供新出路？│PropTech・上
物联网、大数据、人工智能和各类型自动化技术不断推陈出新，人类未来智能城市的愿景陆续成为现实。综观各范畴，PropTech（房地产科技）创新相信是加速实现智能城市的重要一环。
不过，相对更为大众所熟悉的FinTech（金融科技），PropTech在大众媒体的能见度似乎较低。究竟我们应该怎样去理解PropTech背后赋予空间的意义？过往被视为功能单一、资产流动性极低的房地产市场，又如何借着PropTech实现有机增值？
“婆罗洲智能城市”
2019年8月，印尼总统佐科维多多（Joko Widodo）宣布2024年起将首都逐步迁至婆罗洲东加里曼丹省（Kalimantan Timur），冀排解旧首都雅加达（Jakarta）住屋短缺、城市堵塞和地层下陷等问题。
借着是次百年难得一次的迁都机会，佐科维多多有个新想法：他希望擅用各种互联网技术、大数据及人工智能科技，将新首都的城市空间改头换面，变成一处科技与城市规划完美契合的绿色智能城市。
日本软银集团（Softbank）、东南亚“超级应用程式”（super-app）龙头Grab，以及各路来自美国、中国内地的顶级投资机构、中东诸国的主权基金，现已将目光放在婆罗洲岛，有当地官员透露，当中软银有意向印尼新首都计划投资400亿美元，协助当地开发各类研究及创新项目。
“Asia PropTech印尼分部的合作伙伴正在参与由总统府亲自委托的顾问委员会工作。他们很想建立一个智能首都，‘PropTech’是能够发挥作用的重要一环，那里有很大的商机。”Asia PropTech创办人卢铭恩（Leo Lo）说道。
据悉，印尼政府寄望新首都计划能吸引国际投资者愿意投入大量社会技术投资，协助新首都成为国际级的“智能化森林城市”，譬如引入垃圾处理及排水监察系统、建筑物自动化能源管理系统等。除此之外，在绿化方面，印尼政府承诺会优先考虑使用清洁能源，并保留新首都周围的森林绿带。
Asia PropTech（亚洲房地产科技社）于2016年在香港成立，矢在连结全球，尤其亚洲地区的PropTech企业及相关产业持份者，为它们提供各种商业合作、咨询、投资融资、共同开发及市场准入机会。
甚么才是“PropTech”？
PropTech定义十分广阔，尽管连房地产和建筑业界本身，也没有一套公认的定义。卢铭恩则认为，任何帮助房地产和建筑业界的科技或业务模型创新，都可以归类为PropTech。
像香港人熟悉的28Hse、591房屋交易网站等，它善用互联网科技提供地产中介及交易平台，就是PropTech的一种。根据卢铭恩的经验，像印尼这类东南亚国家，房地产交易网上平台、网络中介等已有相当成熟的发展。
还有像WeWork、SPACES这类共享办公室空间、共享出租房屋网站Airbnb，皆是改变传统房地产空间用途原则及秩序的PropTech应用例子。
除此之外，近年来渐见普及的3D房屋打印、组装合成建筑（Modular Integrated Construction，MiC）等物理技术，除了本身建筑工艺概念前卫，还利用到专业电脑绘图、测量工程及自动化机械（robotics）技术，它们亦是PropTech其中一个重要流派。目前，美国、欧洲、中国内地等地已陆续引入3D房屋打印技术，冀加快房屋建造周期和压低建筑成本。像来自美国矽谷红木城的Mighty Buildings、中国上海的盈创建筑科技等企业，已逐渐走向实现3D房屋打印技术普及化应用。
无论3D房屋打印或MiC技术，尤其适用于部分低成本可负担房屋（affordable housing）项目建设。考虑到人口因素、经济发展条件，印尼的可负担房屋市场拥有十分刚性的需求。“东南亚人口相对较年轻，但经济上又不算富裕。他们当中很多人需要affordable housing。而科技就帮得上忙，譬如3D房屋打印，以低成本制造优质楼房。”卢铭恩说道。
除了低成本房屋，将来印尼新首都建设计划，会否可以擅用各类型PropTech，如共享办公空间、垂直绿化园区等，创造更多土地用途的想像，充份利用城市空间的各种功能？这实在引人充满无限憧憬。
区块链与产权证明
卢铭恩透露，现时国际PropTech业界已经讨论到采用区块链、人工智能等前沿电脑技术的应用阶段。当中区块链，可能是PropTech未来最具创新性和泛用性的应用技术。
区块链的分散式帐本不需要一个中央系统，都能进行任何记录。房地产行业正正可利用区块链公共帐本的智能合约（smart contract）特性，处理产权归属和转移工作，大幅减少合法转移物业的交易成本。
另外，区块链应用在房地产行业的另一用途是融资，主要做法是将房地产投资项目“碎片化”，通过区块链代币（token）记录及确认单一项目的各个持有人，容许这一项目能有多个业主分权共有，形成多个“碎片拥有权”（fractional ownership），从而降低普通市民投资房地产的门槛。
来自澳大利亚的初创企业FracProperty，便是通过网上平台提供放售房地产“碎片产权”服务的典型例子。它容许多个买家购入单一物业业权，该物业可以用作出租，而租金收益份额按其投资比例予以分配。FracProperty平台上，除了澳大利亚楼盘，最多的就是集中在印尼雅加达首都圈。
“FracProperty处理的都是较小型的房地产项目，因此投资者可较具弹性选择他们真正喜欢、有情感的物业。这已经跟传统更大型的REIT（房地产投资信托）很不同，后者让投资者交易的，只是公开上市的股票，而不是一套真正物业。”FracProperty负责人Daniel Loh向《香港01》表示。
他指出，房地产的资产流动性一般不高，但他希望FracProperty这个平台将有一天能够拥有足够多的会员，让更多房地产项目的买卖变得更快速，促进这类资产的流动性。
而一旦这些“碎片产权”配合区块链技术“不可窜改”、“去中心化”特性，记录在区块链公链上，将能进一步保证产权归属的一致性和保安性。
不过，卢铭恩坦言，尽管他觉得区块链的潜力很大，但现时很多由区块链衍生出来的交易中心和加密货币发展依然十分动荡。因此，区块链技术在PropTech的应用，目前仍处于探索阶段。
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“一个空间”的新定义
香港作为全球最贵楼价的城市，房地产市场出了名单一、寡头垄断。上述所有范畴的PropTech，说得天花龙凤，但来到香港，真的能够落地应用吗？
“以前很多香港地产商经常会问：用PropTech对我卖楼有什么帮助？”卢铭恩笑道。
不过，经过这两年，香港相继经历社会运动和新冠肺炎疫情，房地产市场出了些微变化，瞬间为市场革新提供了机会。
“疫情是一次很大的缺口。以往房地产就是brick and mortar（注释：意指实体资产），一间物业放在这里，价格自然会上升。但疫情期间，很多物业出现退租潮，尤其服务业，我们见到很多酒店被迫转型，譬如将房间变成了共享工作室，有些甚至改造成密室逃脱主题房。我认为这正是它们向前踏出创新一小步的表现。”Asia PropTech创新经理阮晞晴（Rachel Yuen）说道。
专访期间，卢铭恩和阮晞晴皆一直强调，PropTech里的“科技”元素不一定是核心，它着重的是创新思维。PropTech其中一个最具代表性的例子就是共享工作空间，它运用到的“科技”元素其实不是十分高深，但其深远意义便在于：改变了传统写字楼及工作空间的运作模式。
“新经济圈经常说一个名词：‘future-proofing’（防止未来过时）。房地产行业其实极需要这个元素。PropTech就是用来重新定义房地产的‘未来’。房地产的定义不应再是‘几钱一呎’，它应要去定义‘一个空间’究竟可以发挥什么功能和价值。”卢铭恩说道。
“以前住宅就是住宅，写字楼就是写字楼；但现在，酒店一定单纯是酒店吗？它可以是工作、生活、玩乐融为一体的空间。”
疫情颠覆了全球人类的生活方式，以互联网为基建的科技借机会获得跳跃式发展。在这个世纪变局下，社会未来的属性根本更替，将会来得超乎想像。
“香港没可能再无限填海，亦没可能像印尼般，由零开始打造一个崭新的智能城市。所以，我们需要多加运用PropTech的思维，利用香港仅有的空间去创新，促使本地房地产生态不再像以往般如此单一。”阮晞晴说道。
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