上楼寄生族・一｜韩国年轻人触不到的海市蜃“楼”
“考试院”、“Officetel”、“传贳”……各种有关韩国房屋租赁市场的专有名词层出不穷，花样百出，霎眼看下去是韩国活跃非常的房地产百态，但背后却隐然折射出韩国房地产市场高度僵化的乱象。
此为【上楼寄生族】专题报道之一
不少到韩国短期交流、打工，或曾在韩国租屋的港人或许曾听过，韩国有一种租住房屋名为“考试院”。它为租客提供一间套房，房间空间不大，平均不足一百呎。麻雀虽小，却一应俱全，内附睡床、书桌、衣柜，有些考试院套房还有独立厕所。大部份考试院的厨房及浴室为共享空间，至于厨具、雪柜、洗衣机等，通常都放在公共地方供租客分享使用。
“考试院会提供鸡蛋、泡菜、白饭、即食面等，方便住客轻松解决三餐。”在YouTube经营韩国文化频道的港人Yannie Hui至今断断续续在首尔居住了三年。她曾在当地长期居留约一年半，期间尝试过不同的租屋模式，也曾住过考试院。她觉得，对收入水平不高的年轻人来说，考试院是首选的租屋方式。
特色租盘层出不穷 提供泡菜的考试院
考试院名称的由来，的确跟学生“考试”有莫大关系。上世纪八十年代的首尔（昔日称汉城），考试院的主要租户是从外地前来首都应考公务员、司法考试或大学入学试的学生，租住期约一至三个月不等。应试考生需要一间安静而又能够满足基本食住需要的临时居所，方便“闭关”温习，应付考试。当年传统考试院的厨房更提供鸡蛋、泡菜等基本食材，这特色一直延续至今。
随着时代变迁，这类考试院的租户对象不再局限于前来首尔考试的异乡考生。离家到首尔打拼的上班族、大学生，甚至独居老人，都因为其租金低廉，又能够满足日常生活需要而租住，考试院渐渐成为了闹市里容身寄居的好地方。
“考试院的价钱便宜，学生或低收入人士能负担得起。”Yannie提到考试院的优点是租约弹性，不像租赁其他房屋须预先缴纳高额保证金及中介费，也不需要签约，租客只要逐月交租，迁居时提早一个月通知即可。
除了考试院，Yannie提到另一种在首尔盛行的租住房屋类型“OneRoom”，它是一间开放式套房，除了有放置睡床的空间，也有独立的厨房及厕所。与考试院的最大分别是需要缴付高额保证金，而且需要签至少一年租约，弹性较低，但租户权益则受到更多保障。“OneRoom的环境质素比考试院好些，月租介乎3,000至4,000港元，但需要缴付约三万至七万港元保证金。”
考试院提供具弹性的租住模式，而OneRoom则提供较优质的居住环境。因为两者各有优劣，因此，各自吸引有不同需要的首尔年轻人。此外，韩国还有其他租住房屋种类，如租金较昂贵的“Officetel”（办公式公寓）、深受青年欢迎的合租公寓、专供中低收入人士居住的*政府公屋等，租住方式除了常见的月租之外，还有独一无二的韩式传贳制度（又称“全租”）。
* 韩国公共房屋政策蓝图最早可追溯至九十年代初的时任总统卢泰愚政府，后来政策逐渐推陈出新，类型繁多，例如永久赁贷住宅，居住年期不限，住客可先租后买；公共赁贷住宅，租赁期为五至五十年不等。这些政府公屋的对象皆为中低收入户，单位面积由200余呎至900呎不等，租金约为市价的30%至80%。但是，这些不同类型的公屋只占韩国整体房屋比例不足10%。
先置业才考虑结婚 租屋只因无力上楼
说到这里，大家或会发现首尔的房屋租赁市场非常多元化，满足各类人士的需要。有求便有供，房屋租赁市场如此蓬勃多样，当然是因为有着持续的刚性需求。
“我认识的韩国朋友当中，没有人买了楼，他们都以租屋为主，也许是因为我身边未婚朋友比较多吧。现今韩国年轻人希望先有能力买楼，然后才会考虑结婚。所以，我们看到近年韩国人平均结婚年龄愈来愈迟，待三十多岁才考虑结婚。” Yannie说。
韩联社在2019年引述韩国保健社会研究院的《未婚人口婚姻观报告》指出，约六成受访未婚男性及女性，皆认为最理想结婚年龄为30至34岁。该通讯社2018年报道，韩国国内逾八成新婚家庭都有负债，当中家庭贷款额最大占比就是来自房贷。
Yannie认为，考试院和OneRoom的租金价格不太受楼价影响，加上薪金水平长期滞后，所以很多首尔人都只能选择租楼：“跟香港人一样，韩国人一向觉得买楼这回事很大压力。”
“倘若他们决定买楼的话，地点是重要的考虑因素。”Yannie进一步指出，在首尔工作的上班族，若需要置业，但经济能力有限，多考虑在首尔近郊地方买楼，譬如京畿道、仁川等周边地区。这些地方属于首尔大都会圈的城际交通范围之内，距离首尔市中心的车程少于90分钟。该区楼价比首尔市区低，较容易买楼“上车”。当然，坏处就是需要跨区工作，大大延长上班通勤时间。
“首尔是最繁荣的首都，当然每个人都希望在首尔工作和置业。但不是每个人都负担得起首尔市的楼价。”Yannie语带无奈地形容。
在首尔打拼的年轻人、打工仔，望着汉江两侧的万家灯火，擎天入云的摩天高楼，仿佛是只能远观而极难捕捉的海市蜃楼。
（节录）
上楼寄生族．三｜韩式“传贳”制度本助圆置业梦 反沦为炒楼神器
上楼寄生族．四｜缔造平等起跑线：文在寅撼动财金霸权有心无力？
上文节录自第246期《香港01》周报（2020年12月28日）《上楼寄生族》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。