港发展商负债率大盘点　呢间高达155%　内房危机在港重现？｜拆局

近年多间内房爆发债务问题，在美国联储局持续加息下，市场亦担心本港发展商的债务水平，《香港01》盘点部分有中、小型发展商，发现有企业的资本负债率已升至155%水平，虽然占整体本地发展商的比例较细，目前仍未有大规模债务违约等问题，但市场担心，现时内房商如碧桂园（2007）、中国恒大（3333）面对的问题，是本港中小型发展商的“预告”。

以比率论比率，看似另一场债务危机即将爆发，但有专家表示，香港大部分发展商有不少优质资产，若果最终“挨唔住”，估计部分实力强劲的大型发展商，会以“折扣价”接手项目，舒缓债务问题，加上一旦政府“减辣”，相信有助刺激楼市，目前看未必需要太担心。

加息周期未完，中港经济转差，楼价下跌，市场担心会否影响发展商还款能力，只要稍有负面消息出现，就会动摇投资者信心，就如日前有KOL发表文章，暗指新世界（0017）以“明股实债”方式，抵押旗下至少3个商业项目，加上据《彭博》报道，新世界永续债券债价下跌，即触发股债双杀，集团终高调澄清谣言。

详细报道：新世界泻逾5%　否认“明股实债”抵押传闻　疑有人借机影响股价

楼市前景未明　发展商低价卖楼

新世界近年因为大量投资，公司净负债率亦由不到三成，逐步增至去年底的46.9%。正当大家关注这些大企业的债务水平时，港楼价持续下跌，大型发展商如长实（1113）近半年多向一手市场投下“深水炸弹”，以低价吸引买家，虽然“赚少啲”但可加快清货速度，以达货如轮转。可以想像，以后发展商推新项目时，或许跟随长实的策略，才可短时间内清货。

项目利润水平不及投地时估算，加上受累于加息周期，利率水平上升，物业估值下跌，令中、小型发展商受压，《香港01》盘点部分有持续投地的中、小型发展商，部分资本负债比率高达155%，而且大部分的利率水平，亦由往年的1至两厘，大幅增加至最新公布的5至6厘水平。（见下图）

借贷利率上升　佳明财务成本增近八成

中、小型发展商的大股东财力、融资能力等，都不及大型发展商，以佳明集团﹙1271﹚为例，据其今年六月公布的去年全年业绩，撇除投资物业的公平值变动，基础溢利近13亿，扭转前一年度逾7,500万元亏损，资本负债比率虽由230.9%大幅下跌，但仍高达155.3%，未偿还银行贷款约46.3亿元，现金及银行结余约6.2亿元。

公司明言年内利率上升，财务成本增加78.6%至1.051亿元，会透过内部产生的现金流量及银行借款应付营运资金和资本支出，另设多项信贷融资，约定还款期介乎按要求偿还至18.5年。

至于九建（0034）除了本地项目之外，亦大量投资内地，资本负债比率达123.8%，手头现金及银行结余约7.38亿元，但银行贷款总额近211亿元，当中201亿须于一年内偿还，但公司相信，随著推售将军澳海茵庄园余下单位，及内地江湾城（无锡）的预售，预料资本负债比率将于未来得以逐步改善。

分析︰一旦“爆煲”　港项目易找投资者接货

若果加息周期持续，债务水平高企的中、小型发展商会否如内房企业般率先“爆煲”呢？银河联昌证券房地产分析师郑怀武接受《香港01》 访问时表示，整体而言，若果发展商的负债比率高企，加上较多短期债务需要偿还的话，“公司系有啲风险”。

他指楼市转弱，若果要顺利卖楼，或需要市价9折、甚至85折水平，才有望“快速散货”，或对小型发展商有压力。不过他亦指出，中、小型发展商有不少优质资产，本地项目“有价”，不似内地发展商，就算想卖资产套现都难以寻求投资者接手，“香港未见到呢啲问题，比起内地（卖资产套现）系易啲，好似长实、’信置及新地等，本身有一定实力，有平嘢相信佢哋愿意买。”

但他亦承认，届时售价就未必理想，“好似九建嘅牛池湾圣约瑟安老院，有几千伙，差极七折套现，总有人买。”翻查资料，九龙建业早前就牛池湾体育馆以东的清水湾道35号地盘，即圣约瑟安老院旧址，向该会申请发展5幢楼高58层至59层的商住大厦，提供5,005伙，平均每伙约361平方呎。而项目基座将设有4层楼面用作零售及会所，另再设3层地库作停车场。

另一方面，郑怀武指，本港楼市仍受政府“辣招”所限，若果市况持续转差，政府有空间“做嘢”，一旦“减辣”相信有助刺激楼市，因此认为即使中、小型发展商面对较高负债率，亦未会如内房般“爆煲”。