专访｜港楼其实无升过！　“只系人变穷咗”　蔡金强宁选地产股

据差估署数据显示，6月楼价指数报394.5点，环比持平。而与2019年5月的历史高位396.9点相比，尚有2.4点或0.6%距离。不少人并预计楼市年内势破顶。

过去曾指出香港楼是“鸡肋”、回报不及投资地产股的著名分析师—奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强接受《香港01》访问指，楼价预期短期内破顶，并不意味楼价将有新一轮升浪，并笑言“只系人变穷咗，楼价并无升，反而系跌咗！”

过去数十年，香港楼已经成为一众港人的致富工具，老一辈只要手揸几层楼，今天身家千万绝非难事。不过，蔡金强却认为港楼升幅愈渐变慢，对于有投资能力的人而言，买楼只是鸡肋，其中一大原因是目前承造楼宇按揭受到限制，借贷买楼的杠杆减少，变相回报率亦降低。

借钱买楼受制　 用作投资变“鸡肋”

蔡金强续解释，若老一辈想透过投资物业抗通胀，并没有什么问题。但对于有投资能力的人而言，现在买楼投资只是鸡肋，因为做楼按受到限制。“贵价楼首付已经要俾六成，要1,000万以下嘅楼先有八至九成按揭，但同时1,000万以下嘅楼又升到离晒谱！”

虽然投资港楼的杠杆受限，但楼价仍然缓缓走上。蔡金强解释指，“楼价每年升5%至10%系有可能，因为印银纸嘅速度好快，例如美国上年M2（货币供应量）增长已达25%。加上，08年至今货币供给升咗4倍，理应油价同楼价都要跟升4倍。”

他续指，股票、楼价相对能够跟随货币供给的增幅，却只有工资没有跟上。“所以令人误以为楼价升，但其实只系人变穷咗，楼价并无升到。”他续道，2019年出现的社会运动令许多人认为楼价会跌，而事实上19年至20年楼价的确下跌了，“因为楼市正常每年理应升10%至20%，而19年至20年都没升，现已累积两年无升幅，即系下跌咗。”蔡金强补充，香港楼价已累积两年没升，假设今年升5%至10%，相对而言其实已经“损失惨重”。

买港地产股好过买楼

另一边厢，楼价屡破顶，一众地产股却无动于衷。蔡金强反而认为造就入市时机，“买楼出租只有一厘几利息，倒不如买新地（0016）或长实（1113），有较稳当4厘几现金殖利率﹙股息﹚。因为新地和长实家族财政实力惊人，股票下跌时会为顾及面子而派多啲股息，有死鸡执。”至于以分派为主的房地产投资信托基金（REITS），他反而不建议买入，因为没有太大惊喜。

至于内房股会否比香港地产股更具投资潜力，作为一线的碧桂园（2007）亦只有4倍，息率6厘。蔡金强则强调，“（内房）根本冇得炒，因为风险太大，随时会有大调整，恒大﹙3333﹚毕竟是一把悬著的大刀，何止是剑。”除非投资者的投资期限很长，大约3年至5年，否则很难获取2至3倍利润。

中央不想再借房地产谷经济

过往中国经济不佳，都会透过刺激楼市，带动不同行业。如今市场资金链未见宽松，人行降准刺激经济，同时又对内房实施打压措施。蔡金强认为，中央不希望再利用房地产“谷经济”，始终担心楼价太贵，会令社会不安定，从而令贫富悬殊更加严重，影响人口出生率。他续指，“全面降准并唔意味中央会对房地产松绑，房地产需要等到有‘大只佬’死咗先有机会放松，变相会以政治为本，所以好难预计中央唔会对内房松绑。”

他又提出，降准主因是中央对GDP增长不满意，并非大开水喉。第一季度GDP增长达18.3%，其实只是虚数，调整后两年的复合增长只得5%。而第二季度GDP表面上有7.9%，但经调整后也只得5.5%。相较疫情前2019年的GDP增长6%差了很多，加上中国未来15年的目标是在2035年全国GDP要翻倍。

要达到目标，他分析指“中国每年GDP需要増长4.7%，即系前第一个5年GDP要达6%，第二个5年要达5%，第三个5年要达4%。若果前五年已经未能达到6%，未来嘅压力就会好大。所以而家需放水，确保下半年GDP增长大约有6%。”