蔡金强专访｜恒大资金量需求达千亿级别　“考验国家同恒大智慧”

中国恒大（3333）近日再现债务危机，引起各界关注，更有传就连本地银行亦因风险评估关系，拒绝接受恒大在港新盘的楼花按揭申请。公司股价亦由今年1月反复下挫，上周五﹙7月30日﹚收报5.26元，年内累泻逾六成，市值不足700亿元。

贵为内房龙头，恒大能否解决其债务危机，关系重大。有“最强地产分析师”之称的奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强接受《香港01》访问时指，恒大资金量需求达千亿级别，不是一般方法所能解决，“而系考验国家同恒大智慧，以及朋友圈力量嘅时候！”

中央持续收紧楼市政策，近日又有陆媒引述知情人士指，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。全国负债最多的房地商中国恒大，面对中央更严厉的措施，透过借贷融资方法偿还旧有债务的途径恐受阻，市场估计其资金链更趋紧张。

不过，恒大集团日前对外透露，截至目前，恒大净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。其有息负债总额减至约5,700多亿元（人民币‧下同），符合3月份设定的目标。该集团去年有息负债总额曾多达8,700多亿元，至今已大幅减少约3,000亿元。

债务真实情况外界难料

虽然恒大“三道红线”中的其中一条“红线”变绿，公司亦一度宣布将会在董事会会议讨论特别分红计划。结果，相隔12日又宣布决定取消特别分红方案，再次引起市场忧虑其债务问题。

蔡金强相信，恒大正面对“总债太多”的问题，但有多深人言人殊，“去年底，恒大财务报表已显示有息债务高达6,000至7,000亿元。市场更传恒大有2,000亿至3,000亿元的应付商业票据，所以市场认为恒大的真实有息债务总数预计至少达10,000亿元以上。”

考验恒大“大智慧时刻”

恒大有多少债务，现在谁有确切答案？肯定的是，金额著实不少，蔡金强相信，恒大不能像小型公司靠卖资产来填补，就算卖资产也难以解决问题。因此恒大目前遇到最大的问题是资金量需求达千亿级别， 而这个时候，银行不用恒大急于还债，其实是帮了它一个大忙。综合来说，他认为恒大的债务问题，已经不是能够经正常卖楼、待资金回笼可以解决，“而系考验国家同恒大智慧，以及朋友圈力量嘅时候！”他笑言恒大“靠自身免疫系统、自愈能力有点困难”，现在是考验“大智慧时刻”。

面对千亿级别的资金量需求，任凭个别民企甚至国企亦不可能轻易出手相救。蔡金强分析道，“中央最多劝银行唔好缩减恒大贷款规模，万一银行迟啲有坏帐，中央都无法补救。但若果揾其他企业接手，例如万科（2022）、中海外（0688）都唔容易接手恒大股权，毕竟负债规模哪怕万科，中海外都背不起”，项目层面的支持倒是有可能。

翻查万科、中海外2020年报显示，万科集团持有现金流约1,856亿人民币，而中海外持有现金流约1,104亿元。实际上，其他龙头内房企业现金流并非十分充裕，蔡金强认为“中央、银行和大企业都难以支付咁庞大嘅数目”。对于如何拆局，他还是那句话︰考验“大智慧”时刻来了。