申请按揭必备“五宝”　业界揪出挞Q位　银行“赶客”招数曝光

在金管局“加持”下，最新有14家银行承诺，倘客户“文件齐”两周内便可回复按揭审批结果，但高息环境下要确保按揭申请顺利，还有不少细节需要留意。有曾在大行从事数十年个人按揭业务的从业员分享道，正常情况下，只要客户准备齐全“银行五宝”，一般两周便能够得知按揭申请结果。

听落简单，但由其过往工作经验来看，这类“做足功课”的客户占比仅有40至50%，意味余下高达50至60%，均为两周或以上，才会得知审批结果，当中更有不少地方须留心，以免“挞Q”。

目前，已有14家银行承诺于收齐申请文件后会在14日内通知客户贷款的审批结果，以提升住宅物业按揭贷款审批流程的透明度、效率及客户体验。

有按揭业内人士指出，正常情况下，只要客户准备齐全“银行五宝”，即身份证、出粮单、税单、信贷包括信用卡月结单，以及楼宇临时买卖合同，一般两周便能够得知按揭申请结果。

但该业内人士并提醒，相较大型银行，中小型银行的配套及人手方面相较为有限，当推出优惠时，常会出现“塞车”的情况，或导致审批时间超过2周。而在极端情况下，部分银行更可能因时间不足，直接加快拒绝客户的申请，变相收紧审批标准。

银行会透过个人信贷资料库平台查核资料

有大行前从业员表示，被银行“拖延”的按揭贷款审批个案，不少是涉及资料文件不充足，需时后补，比较常见的是银行结单不齐全、漏报持有的信用卡，而为他人在其他银行做担保人，以及涉及财务诉讼，也需要补交相关资料。

当中较为繁复的是为他人在其他银行做担保人，需要较多文件，主要涉及被担保人的贷款及还款等记录，因万一被担保人无法还款，需要担保人还债，银行需要评估相关风险。与此同时，担保人也可能会被要求证明与申请人的关系，例如会要求上律师楼宣誓两人的血缘关系，令客户需要承担额外律师费。

而事实上，银行在审批贷款时，除了会审查客户所提交的资料外，也会透过个人信贷资料库平台，去查核客户的信贷情况，是否有在其他银行借贷，包括信用卡、私人贷款、按揭，另外还有涉及的财务诉讼等。若果与客户提交的资料不符，或者属于提交资料以外的新资讯，均会要求客户提交证明文件。

按揭审批涉及灰色地带今年来偏紧

近期面对高息及楼市下跌的情况，按揭业内人士表示，银行对于按揭审批偏紧，会要求客户提交更多额外文件，例如在银行结单上有显示的定期转账项目，以前可能靠客户口头解释即可，但现时则需要提交相关证明文件。

业内人士并坦言，其实银行审批按揭涉及不少“主观”元素，或者“灰色地带”，而这些银行都有机会因应不同情况而调节，而今年以来便偏紧。例子如目前个人要成功申请银行按揭，首先需要通过供款占入息比率（DSR），由于金管局早前宣布取消压力测试，DSR便成为银行对申请人的基本入息要求，每月总供款金额不能超过入息50%。不过，在入息计算方面，例如如何计算佣金及花红，便存在灰色地带。

银行或以削借贷额等方式 令客户“知难而退”

另一类例子为银行在视察物业本身情况时，若属于高楼龄会要求验楼，若遇到潜建或许重大维修等情况，有机会拒绝批出按揭。在计算年期，可能会还款期计算会由80年减去楼龄，转用70年减去楼龄，以50年楼龄为例计算，即还款期会由30年缩短至20年，变相每月需要供多钱。

该业内人士又称，面对较高风险申请者，银行可能不会直接拒绝按揭申请，或者叫客户“过档”，但会要求额外文件，而最终给予的按揭利率也可能偏高，还款年期可能会偏短，借贷成数也会较低意味借贷额也较小，有机会令客户“知难而退”。