【01观点】笨蛋！问题不在楼控是否够“辣”
金管局总裁陈德霖在周五（5月19日）傍晚宣布楼宇按揭三招“加辣”措施，以缓减楼市泡沫对金融体系稳定的冲击。对普罗市民来说，最关注的是今次楼控又再加辣，能否遏抑如脱缰野马的楼价升势。惟楼市调控已经加辣了不知多少次，楼价仍没有最贵，只有更贵，关键不是楼市调控是否够“辣”，而是以置业为主导、将置业与安居混为一谈的错误房策，带领香港走上歪路，迷途待返。
楼控一再加辣 楼价续创新高
今次金管局的三项楼市逆周期措施，包括收紧银行对按揭贷款的风险评估要求、下调多于一套物业按揭的成数、收紧收入在外地的借款人的贷款条件等。简而言之，今次措施主要是针对持有多个一个物业的人士，特别是投资者，以至一些来自外地的买家。
对不少市民来说，最大的问题在于今次楼控“加辣”措施，能否压抑楼价？尤其是最新公布的二手楼价指数（CCL）已升至156.44点，是连续第13周创新高，一年内楼价猛飙了超过两成。近期有荃湾新盘开售，一个三百多呎单位的“上车价”竟要559万元，在楼价畸高当下，市民自然期望港府出招可缓抑疯狂的楼价。
然而，如果楼市辣招有用，楼价走势就不会如此失控。自从2011年开始，港府多次透过推出楼市税务措施，以至收紧楼宇按揭贷款等，试图为楼市降温，上月则修补“一约多伙”，即以“首置”身分，用一份合购买多个单位的避税漏洞。但是，这些年来，每次楼控都被称为“史上最辣”，最终都未见显效，是时候需要深刻反思，为何楼控愈辣，楼价愈升？
“安居”与“置业”混为一谈 房策走错方向
《香港01》已多次指出，香港人的蜗居问题核心，是香港回归20年以来，房屋政策一直走错路。自首任特首董建华上任以来，一直以推高自置居所比率，作为房屋政策的主轴，但这个政策思维的错误，在于将市民的“安居”问题，与“置业”甚至“致富”混为一谈。
一方面，港府不断“威逼利诱”市民成为业主，在经济好景时，没完没了的置业需求，固然令楼价火上加油，就如现时般，推出再辣的辣招，也遏不下楼价。“有幸”能追赶高楼价的较高收入人士，固然要将大部分收入进贡地产商、银行，过著营营役役的“楼奴”生活；而追不了高楼价的市民，特别是未能享受到公营房屋福利的“穷中产”，贫富差距、蜗居怨气积累更深。
当经济逆转，将“身家性命财产”押在楼房之上的港人，又在楼市的调整中蒸发大量财富，致社会怨气冲天，这个就是香港过去20年来楼市升跌，皆惹民怨的死结，在在证明“更多人成为业主就可稳定社会”的想法，是彻底的错误。
土地政策表面有为 不敢动既得利益
另一方面，港府的土地政策，更未能配合住屋需求。现届政府虽然摆出“有为”的土地政策形象，但是，港府不断改划绿化带、GIC（政府、机构或社区），在各区“见缝插针”式觅地的同时，对一些面积更加广袤，但背后涉及既得利益的土地，如高球会所、乡绅违规使用的“棕地”等，却不断回避收回的问题，宁可研究将全体市民共享的郊野公园用地建屋，也不敢得罪在高球场挥杆的富豪、放任乡绅继续利用“棕地”谋取暴利。高谈房屋政策为重中之重的现届政府，对当前的楼市现况实难辞其咎。
因此，要解决香港市民的住屋问题，关键不是楼控够不够辣、还要再加到几辣，而是政府的房屋政策必须拨乱反正，将政策重心由盲目地推高置业比率，改为以公营房屋为核心，并在土地政策方面作出更积极的改变，敢于触碰既得利益，加快收回一些土地利用效率低下的会所用地、棕地等。只要港府重掌土地供应主导权、兴建更多各式各样的公营房屋，以相宜的租金、售价，满足基层以至中产阶层的住屋需要，将“安居”与“置业”更好地区隔起来，香港人才有望挣脱楼市的捆绑，做到真正的安居乐业。
由董建华、曾荫权，到梁振英，港府房屋政策一错再错，即将上任的林郑月娥，还要继续错下去吗？